Sujets de cet article
- 1 Analyse initiale de cet appartement
- 2 Comment négocier le prix d’un appartement ?
Second article d’une série sur des opportunités détectées sur le marché immobilier, avec cette fois un angle différent : vous trouvez un appartement à vendre idéal, superbe, ou tout va bien… sauf un détail, le montant des frais.
Enquêtons en vu de l’achat d’un bien.
Analyse initiale de cet appartement
Annonce d’un T2 très intéressant
L’annonce est alléchante avec une surface de 49m2 pour un 2 pièces.
La résidence semble grande et agréable, sur les nombreuses photos.
Visuellement cet appartement est en bon état. Cet appartement pris en exemple vaut donc 245 000 €. N’oubliez pas d’inclure les frais de notaire dans votre budget.
Emplacement très demandé
J’ai donc recherché des renseignements :
- Situation dans une commune prisée.
- Quartier central et actif
- Transports en communs disponibles.
- Écoles et commerces dans le quartier.
Et l’agencement de ce logement ?
- Distribution des pièces bien pensée, permet la bonne circulation.
- Orientation bonne
- Espace extérieur
Des points tels que :
-
La taille du logement
-
Son état ainsi que les équipements présents vont influencer le prix et faciliter sa mise en location.
Pensez à inclure le pourcentage du prêt dans votre plan financier.
Le point qui fâche : le prix de l’appartement
Le problème réside dans la justification du prix à payer.
Comment le vendeur a-t-il fixé son prix, manifestement très au-dessus du marché, les dernières ventes de la résidence le prouvent ?
Consultez les autres annonces immobilières du secteur, pour comparer le prix immobilier c’est fondamental.
À quel prix acheter cet appartement pour ne pas le surpayer ?
Par exemple, en France, les prix du marché à Lyon, à Marseille et à Paris sont beaucoup plus élevés qu’en province.
Est-il raisonnable d’obtenir cet appartement de 20 ans au coût du neuf ?
À quel niveau de prix faut-il faire sa première offre pour ne pas froisser le vendeur ? Doit-on enlever 10000 euros, 15000 euros, ou encore 50000 euros.
Quels arguments mettre en avant pour convaincre un vendeur ” sur son nuage” ?
Comment négocier le prix d’un appartement ?
L’objectif est simple mais essentiel : vous fournir un guide complet qui vous permettra de négocier le prix d’un appartement de manière efficace.
Que vous soyez novice ou expérimenté dans le domaine de l’immobilier, ce guide vous offrira les outils et les stratégies nécessaires pour réussir votre négociation.
4 Facteurs favorables à la négociation
Il existe plusieurs facteurs qui peuvent favoriser une négociation réussie. Ces facteurs sont liés au marché immobilier local, à l’ancienneté de l’annonce, à l’état du bien et à la situation financière de l’acheteur.
Le marché immobilier local
En France, le marché immobilier est actuellement en baisse. Selon une étude de MeilleursAgents, les prix des appartements anciens ont baissé de 2,5 % au deuxième trimestre 2023. Cette baisse est due à plusieurs facteurs, notamment la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la demande.
L’ancienneté de l’annonce
L’ancienneté de l’annonce est un autre facteur favorable à la négociation. En effet, plus le bien est sur le marché depuis longtemps, plus il y a de chances que le vendeur soit prêt à baisser son prix pour le vendre.
En France, la durée moyenne de vente d’un appartement est de 70 jours. Selon une étude de SeLoger, la durée de vente est plus longue dans les grandes villes, comme Paris, Lyon et Marseille.
Savoir comment les prix ont évolué au fil du temps peut vous donner un avantage dans les négociations. Par exemple, si un bien est en vente depuis plus de 90 jours sans baisse de prix, cela pourrait indiquer une surestimation du bien.
Utilisez des outils comme MeilleursAgents pour suivre l’historique des annonces et observer les tendances du marché.
L’état du bien
L’état du bien est également un facteur à prendre en compte pour la négociation. Si le bien a des défauts ou nécessite des travaux, il y a plus de chances de négocier une baisse.
En France, les défauts les plus courants dans les appartements sont les suivants :
- Mauvais état de la peinture
- Sols abîmés
- Salle de bain ou cuisine à refaire
- Chauffage ou électricité à remplacer
Si le bien a des défauts, n’hésitez pas à les signaler au vendeur. Cela vous donnera une base de négociation.
La situation financière de l’acheteur
La situation financière de l’acheteur peut également influencer la négociation. En effet, si l’acheteur a un dossier de prêt solide ou est prêt à payer en cash, il aura plus de poids dans la négociation.
En France, le taux d’endettement moyen des ménages français est de 32 %. Cela signifie que les ménages français peuvent emprunter en moyenne 32 % de leur revenu.
Si vous avez un dossier de prêt solide, n’hésitez pas à le montrer au vendeur. Cela lui montrera que vous êtes un acheteur sérieux et que vous êtes en mesure de financer l’achat du bien.
Conseils pratiques pour négocier le prix d’un appartement
Se préparer en amont
Après avoir acquis une solide compréhension du marché immobilier, l’étape suivante consiste à se préparer pour la négociation. Cette phase est cruciale, car une préparation minutieuse peut faire toute la différence entre une transaction réussie et une opportunité manquée.
Évaluation de son propre budget
Il est primordial de connaître votre budget avant de vous lancer dans toute négociation. En France, le taux d’endettement conseillé est généralement de 33% de vos revenus, selon la Banque de France. Pour avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt, n’hésitez pas à utiliser des simulateurs de prêt en ligne. Cela vous aidera à cibler des biens dans votre fourchette de prix et à éviter de perdre du temps sur des propriétés hors de portée.
Identification des points faibles du bien
Chaque bien a ses défauts, que ce soit en termes d’emplacement, d’état du bâtiment ou de qualité des finitions. Par exemple, l’INSEE indique qu’environ 26% des logements en France ont des problèmes d’humidité. Lors de vos visites, soyez donc particulièrement attentif à ces aspects, car ils pourraient vous servir de leviers de négociation. Un système de chauffage obsolète, par exemple, pourrait justifier une demande de réduction du prix.
Préparation des arguments
La préparation des arguments est une étape clé de la négociation. Selon une étude de MeilleursAgents, 73% des acheteurs en France réussissent à négocier le prix d’un bien immobilier. Pour maximiser vos chances, il est conseillé de préparer un dossier solide avec des données chiffrées. Si des appartements similaires dans le même quartier se sont vendus pour 5% de moins, cette information pourrait être un argument de poids dans votre négociation.
Être confiant et ferme
La confiance est essentielle dans une négociation. Si vous vous sentez mal à l’aise ou incertain, le vendeur le remarquera et sera moins enclin à négocier.
Faites vos recherches et préparez vos arguments. Plus vous serez préparé, plus vous aurez confiance en vous.
Soyez ferme dans vos demandes. N’ayez pas peur de négocier et de faire des contre-propositions.
Être prêt à faire des concessions
Il est rare de négocier un prix sans faire de concessions. Soyez prêt à accepter des changements dans les conditions de vente, comme la date de prise de possession ou la possibilité d’obtenir des réparations.
Identifiez les éléments sur lesquels vous êtes prêt à négocier. Cela vous permettra de faire des concessions sans perdre de vue vos objectifs.
Soyez prêt à quitter la table. Si vous n’êtes pas satisfait des conditions de la négociation, soyez prêt à quitter la table. Cela montrera au vendeur que vous êtes sérieux et que vous n’êtes pas prêt à payer n’importe quel prix.
En suivant ces conseils, vous augmenterez vos chances de négocier le prix d’un appartement et d’obtenir un bon deal.
Voici quelques statistiques supplémentaires sur la négociation du prix d’un appartement en France :
- Le taux de négociation moyen en France est de 5 %.
- Le taux de négociation est plus élevé dans les grandes villes. Dans Paris, le taux de négociation moyen est de 7 %.
- Les biens avec des défauts ou nécessitant des travaux sont plus susceptibles d’être négociés.
Comment déterminer le niveau de prix pour la première offre sur un appartement ?
Le niveau de votre première offre dépendra en grande partie de votre analyse du marché et du bien en question. Selon une étude de MeilleursAgents, environ 30% des biens en France sont vendus à un prix inférieur à celui de l’annonce. Pour déterminer le montant de votre première offre, vous pouvez vous baser sur les prix de vente récents de biens similaires dans la même zone. Une offre initiale de 5 à 10% en dessous du prix demandé est souvent un bon point de départ.
Importance de ne pas froisser le vendeur
Il est crucial de faire une offre qui soit à la fois avantageuse pour vous et acceptable pour le vendeur. Une offre d’achat trop basse pourrait froisser le vendeur et mettre fin aux négociations avant même qu’elles n’aient vraiment commencé. Si le bien est sur le marché depuis moins de ce temps, le vendeur sera probablement moins enclin à accepter une offre basse.
Stratégies pour augmenter les offres
Si votre première offre est refusée, il existe plusieurs stratégies pour augmenter progressivement votre proposition sans perdre de vue votre budget. Une technique couramment utilisée est l’augmentation par paliers, où chaque nouvelle offre est supérieure à la précédente de 2 à 3%. Cette méthode permet de montrer votre sérieux tout en laissant de la marge pour d’éventuelles contre-offres.
Faire appel à des professionnels de l’immobilier pour bien négocier un prix
Dans certaines situations, faire appel à des professionnels de l’immobilier peut être une stratégie judicieuse pour réussir votre négociation. Voici quelques éléments à prendre en compte.
Quand faire appel à un agent immobilier
Selon une étude de l’INSEE, environ 65% des transactions immobilières en France sont réalisées par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Faire appel à un professionnel est particulièrement utile lorsque vous n’avez pas l’expérience ou le temps nécessaires pour gérer la négociation vous-même.
De plus, un agent peut avoir accès à des données de marché que vous ne pourriez pas obtenir facilement, ce qui peut être un atout majeur dans votre négociation.
Avantages et inconvénients à travailler avec un professionnel de l’immobilier
Avantages
- Expertise du marché : un agent immobilier a une connaissance approfondie du marché et peut vous fournir des données précises pour étayer votre négociation.
- Gain de temps : un professionnel peut prendre en charge toutes les étapes de la négociation, vous permettant de vous concentrer sur d’autres aspects de votre achat.
Inconvénients
- Coût : les frais d’agence peuvent varier, mais ils représentent généralement entre 3% et 8% du prix de vente du bien.
- Moins de contrôle : en travaillant avec un agent, vous déléguez une partie du processus, ce qui peut être problématique si vous souhaitez avoir un contrôle total sur la négociation.
Bonjour,
Merci pour vos articles qui aident à y voir plus clair en vue d’un premier achat immobilier. La situation actuelle fait que les prix sont effectivement très haut et qu’il est difficile de se projeter sur la possibilité ou non d’une négociation lorsque l’on voit des biens interessants mais dont le prix nous parrait haut.
Quelles seraient vos réponses aux 4 questions mentionner dans votre article ?
Merci par avance et belle journée !
Bonjour, Je suis ravie que mes articles vous apportent des éléments de réponse. savoir comment ramener un vendeur à la réalité du prix de marché ?
C’est effectivement une phase délicate . Un prix élevé peut avoir plusieurs origines :
– le propriètaire a vécu longtemps ou des moments forts en émotion dans le bien et il valorise inconsciemment une valeur affective dans le prix du bien.
– Le propriètaire ne connait pas les prix de marché, a fait faire une estimation par un agent immobilier qui a gonflé l’estimation .
– Le propriètaire habite dans une région où l’immobilier est beaucoup plus cher ( région parisienne ou lyonnaise ) et il a tendance à s’aligner sur son propre référenciel de prix.
Il faut comprendre qui vous avez en face de vous comme interlocuteur et adapter votre discours. Dans tous les cas de figure, Il faut faire preuve de psychologie et ne pas l’attaquer bille et tete.