Passoires thermiques et investissement locatif : les élements clés
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Les passoires thermiques ou passoires énergétiques sont des logements qui consomment beaucoup d’énergie et/ou très mal isolés. Il s’agit de biens ayant un très mauvais (F et G) diagnostic de performance énergétique (DPE).
Un parc résidentiel inadapté à l'urgence climatique
Aujourd’hui en France, 1,7 Millions (22.8 %) de logements dans le parc locatif privé sont des passoires énergétiques, classés en catégories F et G. Une interdiction de location et de vente pèse sur les propriétaires de ces logements dans les mois à venir. Même si nous vivons dans l’urgence climatique, il va être très délicat pour les autorités gouvernementales de rayer du locatif privé d’un coup de crayon, presque 23 % des appartements à louer. Où les Français vont-ils loger ? Le gouvernement ne va pas avoir d’autres solutions que d’assouplir la réglementation concernant le climat, soit sur le contenu et l’élaboration des DPE, soit sur la réglementation des locations et des loyers.
Apprendre à déchiffrer un DPE
Un appartement avec un mauvais classement DPE, à mon sens, ne doit pas être écarté systématiquement d’une sélection d’appartements intéressants à l’achat. En revanche, pour sécuriser votre achat en tant qu’investisseur, il est nécessaire de vous plonger dans le détail du diagnostic. Il faut dans un premier temps, le contrôler pour vérifier qu’il n’y ait pas d’erreurs importantes qui plombent la note puis vous poser la question des travaux à faire pour changer le logement de catégorie.
Les préalables :
– Connaître ses points cardinaux
– Observer l’appartement de l’extérieur et identifier à quelle fenêtre correspond quelle pièce.
– Identifier quelle pièce a des murs donnant sur l’extérieur
Les contrôles du DPE à vérifier pour s’assurer de l’absence d’erreurs.
Comme le relate une enquête récente du magazine Que Choisir, les DPE font très souvent l’objet d’erreurs involontaires ou non, menant à la situation de 2 classements différents par 2 diagnostiqueurs pour un même logement. L’épaisseur des murs indiqués, l’orientation des pièces, l’information des murs donnant sur l’extérieur, les parties extérieures non chauffées et les parties chauffées.
Les avantages d'investir dans une passoire thermique
Les aides
ll peut être intéressant d’investir dans une passoire thermique afin de la mettre en à louer après l’avoir rénovée. Pour saisir cette opportunité, en France, de nombreuses aides à la rénovation sont mises à disposition. En effet, l’État à mis en place des aides telles que MaPrimeRénov’. Celle-ci vous permet de bénéficier d’une aide financière afin de procéder à une rénovation énergétique de votre bien immobilier. Ce simulateur est disponible afin de estimer votre éligibilité et le possible montant de votre aide. Il existe également l’éco-prêt à taux zéro, cela vous permet d’effectuer un emprunt sans apport et sans payer d’intérêt toujours dans le but d’effectuer des rénovations visant à améliorer les performances énergétiques de votre logement énergivore. Enfin le dispositif Coup de pouce économies d’énergie à aussi été mis en place afin de vous aider dans vos travaux de rénovation énergétique. Vous pouvez consulter une liste des aides. Vous pouvez bénéficier également de dispositifs de défiscalisation qui vous aideront sur le plan fiscal. Avec le dispositif Denormandie par exemple vous pouvez optimiser l’aspect fiscal et réduire vos impôts en réalisant des travaux dans votre logement à hauteur de 25% du prix total du bien.
Profiter d'un prix bas
Investir sur une passoire thermique à rénover est une opportunité également de profiter d’un prix bas et donc d’une rentabilité locative plus élevée que la moyenne. Un bien avec des mauvaises performances énergétiques peut vous permettre d’acheter bien en dessous des prix du marché et parfois même avec une marge de négociation en plus, ce qui augmente vos chances d’être rentable. Cette idée complétée par les différentes aides disponibles vous permet alors d’accroître votre rendement locatif. Cependant, assurez vous tout de même que la somme des travaux ne dépasse pas l’économie faite sur le prix de votre bien immobilier.
Hiérarchiser les travaux avec bon sens
Mon propos est ici de vous donner les pistes de travaux à réaliser classés par ordre d’intérêt du ratio Economie/Coût et à titre individuel pour des appartements classés en F et G. L’ensemble de travaux listés ci-dessous sont à envisager si aucuns travaux d’ensemble de la copropriété sont prévus ou prévisibles.
L’équipement du logement en double vitrage est en 2023 un prérequis, quelque soit l’ancienneté des doubles vitrages.
- Pose d’une ventilation mécanique hygroréglable
- Isolation des plafonds donnant sur l’extérieur :
– Isolation des combles
– Isolation par l’intérieur
- Isolation des sols par l’extérieur si possible (isolation par le plafond des caves)
- Isolation des murs Nord donnant sur l’extérieur
- Isolation des murs Est donnant sur l’extérieur
- Isolation des murs Ouest donnant sur l’extérieur
- Isolation des murs Sud donnant sur l’extérieur
Cette première salve de travaux s’avère à mon sens, largement suffisante, pour mettre sur le marché locatif, un appartement isolé et économe en énergie. Le changement de type de chauffage et/ou production à lui seul n’apparaît pas dans cette liste, car ça ne sera pas suffisant pour changer de catégorie. Le changement de fenêtres en double vitrage anciennes pour un double vitrage plus récentes générera un investissement très important avec des retombées minimes.
Concrètement, selon l’ANAH, le budget à prévoir pour le changement d’une classe de DPE d’un logement à rénover se situe entre 200 et 300 euros/m2 et de 400 euros/m2 pour le changement de 2 classes de DPE. Le dossier énergétique d’un appartement est, bien évidemment, un des points de contrôle primordial que nous réalisons pour le compte de nos clients candidats à l’investissement locatif. Pour ce contrôle, mais aussi pour les aspects financiers, juridiques et fiscaux de toute opération d’investissement locatif, nous sommes là pour accompagner et sécuriser nos clients.
Faire faire un DPE projeté par un diagnostiqueur
Tout d’abord, le DPE projeté est un diagnostic fait en amont de la rénovation qui donne une estimation de la note de performance énergétique de votre logement à la suite des travaux que vous avez prévus.
En faisant réaliser un DPE projeté par un diagnostiqueur, l’acquéreur peut mesurer son retour sur investissement lié aux travaux de rénovation énergétique.
Enfin ce diagnostic est nécessaire pour la demande d’un prêt à taux zéro (PTZ).
Les inconvénients d'investir dans une passoire thermique
Des aides limitées pour MaPrimeRénov'
Le gouvernement a remodelé les aides à la rénovation, sous un format unique appelé Maprimerénov’. Cette aide est destinée à un public de propriétaires occupants souhaitant rénover son logement énergivore, mais aussi aux propriétaires bailleurs. Les aides prévoient un niveau de subventions lié au revenu imposable des propriétaires et sont très très limitées pour les propriétaires ayant des revenus imposables supérieurs à 29 148 euros pour uns personne seule et 42 848 euros pour un couple (My prime Renov Rose).
Prévoir des travaux
Comme indiqué ci-dessus, les principaux avantages de l’investissement dans une passoire thermique sont liés à la réalisation de travaux de rénovation. Il est donc très important de prendre en compte la gestion des travaux, leur coût ainsi que les imprévus liés à ceux-ci.
En effet, l’investissement dans une passoire thermique prend énormément de temps. Il suffit que vous n’investissez pas dans votre région pour être rapidement débordé par la gestion de votre bien.
Le coût des travaux de votre logement est également à bien prendre en compte, il est important de vérifier votre rentabilité par rapport aux loyers après avoir supporté les charges liées aux travaux.
Enfin, il existe également des imprévus tels que les limites et la réglementation fixés par la copropriété sur les travaux que vous avez prévus.
Interdiction de location de passoires thermiques
À compter du 1er Janvier 2023, les nouveaux contrats conclus de location de logement dit “passoire thermique” sont interdits. Cette loi est donc très restrictive pour les futurs investisseurs. Une nouvelle mesure à également été présentée, celle d’interdire toute location de “passoire thermique” à partir de 2028. La tendance est donc de fortement réguler la location de logement à forte consommation d’énergie.