Sujets de cet article
Crises énergétique et écologique sont là. Nous avons tiré sur les ressources de la planète, notamment les énergies fossiles pendant des décennies sans compter. La pénurie nous guette maintenant, pour de multiples raisons.
Pour le sujet qui nous concerne, l’immobilier résidentiel et notamment dans le cadre de l’investissement locatif, les autorités ont fait voter la loi de Transition énergétique. Elle définit les logements dont le diagnostic de performance énergétique se situe dans les catégories F ou G comme passoire thermique.
Un parc résidentiel inadapté à l'urgence climatique
Aujourd’hui, 1,7 Millions (22.8 %) de logements dans le parc locatif privé sont des passoires énergétiques, classés en catégories F et G. Une interdiction de location pèse sur les propriétaires de ces logements dans les mois à venir. Même si nous vivons dans l’urgence climatique, il va être très délicat pour les autorités gouvernementales de rayer du parc locatif privé d’un coup de crayon, presque 23 % des appartements en location. Où les Français vont-ils loger ?Le gouvernement ne va pas avoir d’autres solutions que d’assouplir la réglementation, soit sur le contenu et l’élaboration des DPE, soit sur la réglementation des locations.
Des aides limitées pour MaprimeRénov
Le gouvernement a remodelé les aides à la rénovation, sous un format unique appelé Maprimerenov. Cette aide est destinée à un public de propriétaires occupants, mais aussi de propriétaires bailleurs. Les aides prévoient un niveau de subventions lié au revenu imposable des propriétaires et sont très très limitées pour les propriétaires ayant des revenus imposables supérieurs à 29 148 euros pour uns personne seule et 42 848 euros pour un couple ( My prime Renov Rose).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36497/1?idFicheParent=F35083#1
Propriétaires bailleurs, candidats à l’investissement, que penser de ces travaux chers et techniques de rénovation énergétique à réaliser ?
Apprendre à déchiffrer un DPE
Un appartement avec un mauvais classement DPE, à mon sens, ne doit pas être écarté systématiquement d’une sélection d’appartements intéressants à l’achat. En revanche, pour sécuriser votre achat, il est nécessaire de vous plonger dans le détail du diagnostic. Il faut dans un premier temps, le contrôler pour vérifier qu’il n’y ait pas d’erreurs importantes qui plombent la note puis vous poser la question des travaux à faire pour changer le logement de catégorie.
Les préalables :
– Connaître ses points cardinaux
– Observer l’appartement de l’extérieur et identifier à quelle fenêtre correspond quelle pièce.
– Identifier quelle pièce a des murs donnant sur l’extérieur
Les contrôles du DPE à vérifier pour s'assurer de l'absence d'erreurs
Comme le relate une enquête récente du magazine Que Choisir, les DPE font très souvent l’objet d’erreurs involontaires ou non, menant à la situation de 2 classements différents par 2 diagnostiqueurs pour un même logement. L’épaisseur des murs indiqués, l’orientation des pièces, l’ information des murs donnant sur l’extérieur, les parties extérieures non chauffées et les parties chauffées.
Hiérarchiser les travaux avec bon sens
Mon propos est ici de vous donner les pistes de travaux à réaliser classés par ordre d’intérêt du ratio Economie/Coût et à titre individuel pour des appartements classés en F et G. L’ensemble de travaux listés ci-dessous sont à envisager si aucun travaux d’ensemble de la copropriété sont prévus ou prévisibles .
L’équipement du logement en fenêtres double vitrage est en 2022 un pré-requis, quelque soit l’ancienneté des double vitrages
- Pose d’une ventilation mécanique hygroréglable
- Isolation des plafonds donnant sur l’extérieur :
– Isolation des combles
– Isolation par l’intérieur - Isolation des sols par l’extérieur si possible (isolation par le plafond des caves)
- Isolation des murs Nord donnant sur l’extérieur
- Isolation des murs Est donnant sur l’extérieur
- Isolation des murs Ouest donnant sur l’extérieur
- Isolation des murs Sud donnant sur l’extérieur
Cette première salve de travaux s’avère à mon sens, largement suffisante, pour mettre sur le marché locatif, un appartement isolé et économe en énergie. Le changement de type de chauffage et/ou production à lui seul n’apparaît pas dans cette liste, car ça ne sera pas suffisant pour changer de catégorie. Le changement de fenêtres en double vitrage anciennes pour des fenêtres en double vitrage plus récentes généreront un investissement très important avec des retombées minimes.
Concrètement, selon l’ANAH, le budget à prévoir pour le changement d’une classe de DPE d’un logement se situe entre 200 et 300 euros/m2 et de 400 euros/m2 pour le changement de 2 classes de DPE. Le dossier énergétique d’un appartement est, bien évidemment, un des points de contrôle primordial que nous réalisons pour le compte de nos clients candidats à l’investissement locatif. Pour ce contrôle, mais aussi pour les aspects financiers, juridiques et fiscaux de toute opération d’investissement locatif, nous sommes là pour accompagner et sécuriser nos clients.