Investir à Bourgoin-Jallieu : mon analyse
Bourgoin-Jallieu, située dans le département de l’Isère, en région Auvergne-Rhône-Alpes, est une ville dynamique qui offre de nombreuses opportunités d’investissement immobilier locatif.
Dans cet article, j’analyse l’état actuel du marché locatif de Bourgoin-Jallieu ainsi que les données démographiques et économiques de la ville, pour vous aider à prendre des décisions éclairées.
Habitants
Prix moyen au m2
Rentabilité
Taux de vacances
Ce qu'il faut retenir pour investir à Bourgoin-Jallieu
| Information | Descriptif |
|---|---|
| Marché cible | Appartements T2 et T3 privilégiés |
| Prix moyen au m² | 2412€, compétitif par rapport à Lyon |
| Rentabilité | Environ 5% avec loyers de 13€/m² |
| Emplacement | À moins de 45 minutes de Lyon, Grenoble et Chambéry |
| Accès transport | Liaisons fréquentes vers Lyon et Grenoble, avec la gare et l’autoroute A43/A48 |
| Opportunité | Biens anciens à rénover pour plus de rendement |
| Recherche nécessaire | Importance de l’emplacement et de la configuration du bien |
| Dynamisme démographique | Croissance grâce à des plateformes logistiques et l’attractivité des 2 métropoles à proximité |
| Contexte économique | Activité accrue boostant la demande locative |
| Vigilance | Investir près de la gare; saturation routière aux heures de pointe |
| Tension locative | Faible taux de vacances, marché locatif dynamique |
État des lieux du marché locatif de Bourgoin-Jallieu : mon analyse
Le marché immobilier de Bourgoin-Jallieu présente plusieurs caractéristiques intéressantes pour les investisseurs immobilier.
Tout d’abord, les biens immobiliers disponibles sur le marché locatif de Bourgoin-Jallieu comprennent principalement des appartements, notamment des T3 et T4, qui représentent environ 58% des biens immobiliers sur le marché berjallien. La demande de logement se concentre cependant davantage sur des T2 et les T3 avec garage. Les appartements F4 étant en forte concurrence avec les maisons.
Je recommande plutôt l’investissement en T2 et T3 comme à l’échelon national. Ces appartements offrent une variété d’options aux locataires, qu’il s’agisse de jeunes actifs, d’étudiants ou encore de familles. Les loyers pratiqués restent compétitifs par rapport aux zones urbaines environnantes, ce qui contribue à maintenir une demande locative élevée. Selon SeLoger le prix moyen au mètre carré à Bourgoin est de 2412€.
En comparaison, le marché immobilier lyonnais présente des prix deux fois plus élevés, avec un prix moyen au mètre carré avoisinant les 5 000€ pour les appartements, selon SeLoger (2024).
Cette différence permet d’envisager une rentabilité locative beaucoup plus importante du côté de Bourgoin qui reste, nous le verrons ci-dessous, un marché immobilier locatif très attractif.
Le taux d’occupation à Bourgoin-Jallieu reste élevé, grâce une demande locative soutenue, notamment en raison de la présence d’étudiants, de jeunes professionnels et surtout de familles en grande majorité.
Le taux de vacance de 1.14% est nettement inférieur à la moyenne nationale. Les investisseurs peuvent trouver des opportunités intéressantes dans le neuf avec des programmes immobiliers récents, ainsi que dans l’ancien avec des biens à rénover et à valoriser.
Cependant, attention au prix pour les logements neufs, qui impactent fortement votre rentabilité. Le marché de l’ancien offre plus d’opportunités pour les investisseurs en passant par la rénovation et la valorisation de biens avec du caractère, avec à la clé des rendements plus intéressants.
Quelle rentabilité attendre pour un investissement immobilier à Bourgoin-Jallieu ?
Situé à quelques dizaines de kilomètres et moins de 45 minutes en voiture de sa voisine lyonnaise, Bourgoin-Jallieu représente un marché immobilier très attractif puisque bien en dessous niveau prix d’achat de certaines de ses villes voisines.
Grâce à des prix attractifs ainsi qu’un loyer moyen plutôt élevé de 13€/m² selon SeLoger, Bourgoin-Jallieu permet en moyenne une rentabilité supérieure à 5%
Avec son loyer moyen de 13€ du mètre carré, le marché berjallien incarne donc une opportunité à saisir pour toute personne souhaitant se lancer dans l’investissement immobilier locatif. Encore plus lorsque l’on sait qu’un appartement d’environ 110 000€ dans le commune de Bourgoin-Jallieu coûterait environ 200 000€ sur le marché lyonnais.
Attention tout de même, un investissement locatif nécessite un gros travail de recherche et d’analyse de différents biens afin de ne pas se faire surprendre. Les qualités intrinsèques du bien, son emplacement exact sont de nombreux facteurs à prendre en compte pour un investissement réussi outre l’analyse du marché du secteur.
Exemples d’annonces T3 de Bourgoin-Jallieu
En investissant à Bourgoin, il est important qu’en tant qu’investisseur vous fassiez particulièrement attention au nombre de pièces du logement, qui affecte le rendement et la demande liée à celui-ci.
Enfin, n’hésitez pas à vous renseigner auprès d’une agence immobilière locale ou tout autre professionnel afin d’obtenir de la documentation détaillée sur le marché.
L'évolution des prix des appartements à Bourgoin-Jallieu
Après des années continues de hausse et d’accélération des prix pendant la période post-Covid, les prix des appartements sur Bourgoin-jallieu ont connu une baisse de quasi 9% de 2022 et 2024.
La hausse des taux, croisée à celle des matières premières, ont impacté la demande immobilière. On constate qu’une nouvelle hausse apparait sur 2024, signe que de nombreuses personnes restent à l’écoute du marché et des éventuels bons plans qui pourraient apparaitre.
Dynamisme démographique et croissance économique : moteurs de l'investissement locatif à Bourgoin-Jallieu
1. Données démographiques
La petite ville de Bourgoin-Jallieu, voit sa population exploser avec un taux d’augmentation de 1% par an. Face au développement d’énormes plateformes de logistiques et de l’essort de la construction durable dans la région, à mi-chemin entre Lyon et Grenoble.
Bourgoin-Jallieu présente une démographie tout à fait dynamique, avec ses 28 000 habitants et son solde naturel positif de 1%. 60,5% sont des familles avec enfants contre 53% en moyenne en France, avec une proportion de familles monoparentales dans la population totale du double de ce que l’on constate en France.
2. Données économiques
La ville de Bourgoin-Jallieu est le deuxième pôle d’emplois de l’Isère. Comme dans de nombreuses villes que nous recommandons, le pourcentage de familles avec enfants est très supérieur à la moyenne (+ de 60%), il dope l’économie locale.
Cela accroît également la demande de logement en location. Les salaires y sont exactement dans la moyenne des salaires constatés à l’échelon national, par catégorie socio-professionnelle et ce malgré la taille de la ville.
Source : https://www.manageo.fr/
3. Accès aux services publics et infrastructures à Bourgoin-Jallieu
Services éducatifs
La ville compte plus de 20 établissements scolaires, incluant écoles, collèges et lycées, répondant aux besoins des familles locales. L’enseignement est diversifié, avec des options générales, technologiques et professionnelles, facilitant un taux de scolarisation élevé.
Infrastructures de santé
Le Centre Hospitalier Pierre Oudot est une institution de santé majeure dans la région, offrant non seulement des services d’urgence mais aussi des spécialisations telles que la cardiologie et la pédiatrie. D’autres structures, comme la Clinique Saint-Vincent-de-Paul, complètent l’offre de soins, renforçant la sécurité sanitaire pour les résidents de toutes âges.
Infrastructures de loisirs
Les infrastructures de loisirs à Bourgoin-Jallieu sont robustes, avec des installations telles que le Parc des Lilattes, qui offre de vastes espaces verts et des zones de jeux pour enfants, et le Complexe sportif Pierre-Rajon, qui accueille une variété de sports et d’activités. Le Théâtre Jean-Vilar propose quant à lui une programmation culturelle riche qui attire un public diversifié.
La demande immobilière
La demande de logements en location y est très forte, notamment celle très récente de petites surfaces, liées à l’embauche de jeunes actifs dans le tissu de PME locales. Le taux de vacance de 0,53% est excessivement bas, au même niveau que celui de Lyon intra-muros.
Cela veut dire que la demande en logement est excessivement forte. 56% des habitants de Bourgoin-Jallieu sont des locataires. La grande présence de famille et souvent monoparentales, contribue énormément à la demande de T2 et T3 que nous vous avons recommandés ci-dessus.
Localisation de Bourgoin-Jallieu : un atout clé pour l'investissement locatif
La ville de Bourgoin-Jallieu bénéficie d’une localisation stratégique qui constitue son atout principal pour l’investissement immobilier locatif. Elle se situe à moins de 45 minutes de Lyon en voiture et représente un réel pôle aux multiples solutions de transports :
- La gare permet d’être à Lyon en 25 minutes et Grenoble en 55 minutes. Avec une fréquence de trains de 10 à 20 minutes pour Lyon et toute les 30 minutes pour Grenoble.
- Nous sommes également à 25 minutes de l’aéroport Saint-Exupéry.
- Autoroute A43 et A48 accessible en quelques minutes
À titre de comparaison, l’investissement locatif est donc bien plus rentable à Bourgoin-Jallieu que dans la grande ville de Lyon surtout pour une raison : le prix à l’achat sur le marché lyonnais. Bourgoin-Jallieu est donc une ville plus qu’intéressante pour investir, à l’image de ses voisines comme Grenoble et Chambéry. Le prix de l’immobilier à l’achat reste le moins cher du secteur, tout en conservant un prix à la location très intéressant.
Les quartiers où investir à Bourgoin-Jallieu
Bourgoin-Jallieu est donc intéressante pour l’investissement locatif en général, mais il existe des secteurs spécifiques où investir car l’emplacement d’un bien est primordial pour sa rentabilité locative. Nous allons voir dans quels quartiers il est conseillé d’acheter des biens immobiliers à but locatif.
Le quartier de la Gare
Comme souvent dans nos articles comme investir à Villefranche-sur-Saône et également investir à Chambéry, nous conseillons vivement l’investissement sur des biens à proximité de la Gare ferroviaire. En plein essor, le quartier de la gare de Bourgoin représente une opportunité d’investissement stratégique.
Avec ses projets de réaménagement et d’embellissement, ce quartier attire de plus en plus de résidents et d’entreprises. Investir dans ce quartier permet de bénéficier du dynamisme économique et de la croissance démographique de Bourgoin-Jallieu. De plus, la proximité des infrastructures de transport en fait un emplacement stratégique pour les investisseurs cherchant à valoriser leur patrimoine à moyen et long terme.
Prix moyen : de 2250 à 2550€ le m²
Centre-ville
Le centre-ville de Bourgoin-Jallieu est le cœur historique et économique de la ville. Ses rues commerçantes animées, ses infrastructures culturelles et ses services de proximité en font un lieu attractif pour les locataires. Investir dans ce quartier offre la possibilité de bénéficier d’une forte demande locative due à la commodité des transports en commun et à la proximité des commerces.
La valeur patrimoniale des biens immobiliers dans ce quartier a tendance à être stable voire en augmentation, ce qui en fait un choix intéressant pour les investisseurs cherchant à valoriser leur patrimoine à long terme.
Prix moyen : 2200 à 2350€ le m²
Champaret et Chamfleuri
Ces quartiers résidentiels offrent un cadre de vie calme et familial, avec des espaces verts, des écoles et des équipements de loisirs à proximité. Ils attirent principalement les familles et les jeunes travailleurs en quête de tranquillité.
Investir dans ces quartiers permet de cibler un marché locatif spécifique, avec des locataires stables et souvent désireux de s’installer sur le long terme.
Prix moyen : 2200 à 2400€ le m²
De formation financière, Géraldine a créé et géré une agence immobilière et un service d’administration de bien pendant 22 ans dans l’ouest lyonnais à Tassin La Demi-Lune (69).
Ces années passées lui ont permis d’acquérir une parfaite connaissance des rouages de l’immobilier d’habitation, de l’analyse du marché et des attentes des consommateurs.
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