Faut il investir dans les Résidences Services (résidence sénior ou étudiante)?

La résidence service seniors et les résidences services étudiants, ces appartements avec service inclus ont connu un grand succès chez les investisseurs. Qu’en est il aujourd’hui ?
Nous allons voir le principe de cet investissement en résidence service et je vous donnerai mon analyse sur l’état des lieux en cette fin 2020.

Quel est le principe de l’investissement en résidence service?

Il  repose sur l’acquisition d’un appartement ou d’un studio auprès d’un promoteur immobilier puis de la signature d’un bail commercial pour 9 ans entre l’acquéreur et une société de gestion, qui va gérer votre appartement (trouver des locataires, assurer les entrées et sorties , recouvrir les loyers ) et assurer en plus un certain nombre de services adaptés à la clientèle ( restauration et blanchisserie pour une clientèle de personnes âgées, salle de sport et laverie pour une résidence étudiante …. ).

La société de gestion fait les démarches nécessaires pour immatriculer l’acquéreur futur proprietaire, en tant que loueur meublé non professionnel ( pour des raisons fiscales ) et s’engage alors à lui verser un revenu « garanti » non négligeable net de frais, par contrat .

Ces promoteurs spécialises , partenaires, voire filiales de grands groupes immobiliers se comptent presque sur les doigts d’une main, ils vendent leurs appartements sous différentes marques, et dans tous types de résidences services. Le groupe Residétudes vend sous les marques Estudines, Stud’city, Séjours et affaires, Residhome, Les Giraudières, Residétudes invest.

Risques et limites des résidences services

Jusque la , le tableau est idylique, jusqu’au caillou dans l’engrenage.

Le caillou se glisse dans l’engrenage quand les charges de gestion dérappent et du coup, les biens ne trouvent plus preneurs.

l’enveloppe loyer plus charges, constitue un cout mensuel trop conséquent pour une retraite de personnes agées, par exemple.

Autre source de probleme, les infrastructures autour d’une résidence hotelière ou étudiante n’ont pas été développées comme prévues (abandon d’une zone d’activité, d’un aménagement autoroutier pour une résidence hôtelière par exemple ).
Il peut arriver aussi qu’un virus bloque l’activité économique !

A l’heure ou je vous écris, de nombreux français s’arrachent les cheveux après avoir investi dans des résidences neuves, résidences étudiantes, résidences senior ou hôtelières.

Des investisseurs piégès.

Malgré la rédaction de baux avec des loyers garantis, du jour au lendemain, les sociètés de gestion arretent le versement de loyers . Les propriètaires se retrouvent avec des remboursements d’emprunt sans revenus en face. Apres plusieurs mois d’impayés, les propriètaires se rassemblent pour mener des actions collectives, les cabinets d’avocats spécialisés se frottent le mains et proposent de signer des mandats d’action collective en ligne. Les batailles juridiques commencent pour trouver une issue à échéance 4/5/6 ans .

Les jurisprudences vont, en général,  dans le sens des propriétaires (jurisprudence CA Grenoble, 5 nov 2020, n°16/04533), les propriètaires gagnent souvent en première instance. Les sociètés de gestionnaire font appel , histoire de gagner encore 3/ 4 ans.

les jugements n’aboutissent que de nombreuses années après avoir subi les impayés, laissant les propriétaires se débattre avec le remboursement des crédits adossés aux investissements.

Alors à qui profite cette situation ?
Ces années écoulées entre le début des impayés et le jugement de la cour d’appel laissent le temps aux sociétés de gestion de reconstituer leur trésorerie.

Alors ne soyez pas étonnés si vous constatez la recrudescence de petites annonces sur les sites de vente immobilière, d’appartements en résidences gérées, ces derniers mois .

Mon conseil ?
Soyez de la plus grande vigilance avant d’investir dans une résidence sénior, résidence étudiante ou autre résidence service.

Géraldine Arrou