Sujets de cet article
Les avantages d’investir dans l’immobilier locatif
Un moyen d’épargne judicieux
L’investissement immobilier locatif est un moyen d’épargne judicieux. C’est le seul support d’épargne qu’il est possible de financer avec un crédit, car il est question d’un bien physique sur lequel la banque va pouvoir prendre une garantie, en cas de non-paiement de l’emprunt. Vous ne pourrez pas emprunter auprès d’une banque pour acheter des actions, des obligations, des bitcoins, ni même des SCPI (pierre papier), mais vous vous pouvez le faire pour un appartement.
Une fois l’apport financier injecté dans l’opération, c’est le loyer versé tous les mois par votre locataire qui va vous permettre de rembourser votre crédit.
C’est ce que l’on appelle l’effet de levier, principal intérêt de l’investissement locatif.
Un moyen de se créer un patrimoine à la portée de tous
Le second avantage de l’investissement dans l’immobilier locatif est la possibilité de se créer un patrimoine tranquillement, au fil de l’eau, de façon indolore et de plus à la portée de tous. En effet, il vous faut simplement un peu d’épargne disponible c’est-à-dire environ 10% du montant de l’acquisition que vous souhaitez faire. Enfin, il vous faudra vous former un minimum pour maîtriser quelques connaissances pour la maîtrise complète de l’investissement. C’est un moyen très astucieux de se créer son patrimoine.
La sécurité de l’investissement
Contrairement aux placements spéculatifs tels que les placements financiers, l’investissement immobilier est un placement sûr et stable qui permet de mettre son épargne à l’abri sans gros risques de pertes, sur une période de 10 ans. Le marché immobilier français spécifiquement est d’une grande stabilité et non spéculatif, ne s’étant jamais effondré. Mais au risque de se répéter, il s’agit d’un investissement long terme sur une perspective de 10 ans min.
La diversification du portefeuille
L’immobilier constitue également une manière de diversifier son portefeuille. L’argent étant plus vite dépensé et perdu que gagné, vous serez bien de mon avis sur le fait de ne pas placer tout votre patrimoine sur un même support. “Investir dans la pierre” en plus de ses autres placements, permet une diversification “rassurante” qui apporte de la sécurité à l’investisseur.
Les avantages fiscaux
L’investissement immobilier locatif présente également des avantages fiscaux. Location dans l’ancien, dans le neuf, meublé ou non-meublé, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de nombreuses aides et réductions d’impôts sous réserve de certaines conditions. Il existe la Loi Pinel, le dispositif Denormandie pour les réductions d’impôts sur le revenu.
L’investissement locatif est-il fait pour moi ?
Votre situation personnelle
Tout d’abord afin de savoir si vous être prêt à investir, il est important de savoir juger votre propre situation professionnelle et personnelle. Concernant votre capacité financière, il est nécessaire de posséder l’équivalent de 10% du montant que vous souhaitez emprunter.
Afin de se voir accorder un prêt immobilier, il est préférable par exemple d’être en CDI ou encore en bonne santé. Tous ces critères sont importants car ils permettent de rassurer l’établissement bancaire. Il est également nécessaire de mesurer votre appétence aux risques.
Les risques à considérer
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est primordial de connaître les quelques risques liés à cette pratique afin d’en évaluer les conséquences, vos éventuelles réactions face à ceux-ci et d’éviter de faire des erreurs.
Premièrement, le risque de vacance est un des plus fréquents. Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier, le locataire n’est pas encore trouvé. C’est le cas également lorsque votre locataire actuel s’en va, il y aura toujours un moment durant lequel votre appartement sera vacant. Ce phénomène va donc diminuer votre rentabilité locative.
Les risques liés à l’entretien de votre bien sont également à prendre en compte. En effet, il ne faut pas être réticent à l’idée de faire des travaux que ce soit de rénovation énergétique, de rafraîchissement ou encore pour faire face à des imprévus comme des dégâts des eaux entre autres.
Enfin, il existe également des risques liés aux impayés. Imaginez une fois votre investissement réalisé, vous avez trouvé votre locataire, tout s’est bien déroulé.
Seulement une fois en place ce dernier a de gros retards de paiement ou encore n’a pas du tout procédé au paiement du loyer. Il s’agit d’un imprévu à prendre en considération. Sachant que vous devez rembourser votre crédit et payer toutes les charges liées à votre investissement immobilier. Cela sera donc à vous à l’aide de vos revenus et épargne de prendre en charge tout cela sans recevoir de loyer. Ensuite il faudra engager une procédure afin de régulariser la situation et peut-être récupérer vos loyers selon vos droits.
Le temps et l’énergie à y consacrer
Avant de vous lancer dans votre projet, il est important de savoir que celui-ci vous demandera du temps et de l’énergie afin de le mener à bien. En effet, votre investissement immobilier nécessite une gestion particulière. Que ce soit pour les visites afin de trouver un locataire par exemple ou encore le suivi de votre bien immobilier afin de contrôler votre investissement.
La stratégie d’investissement
Il est nécessaire de développer une stratégie d’investissement selon vos objectifs. Souhaitez vous faire une plus-value à court terme ou bien un complément de revenu etc.
Le choix du type de bien à louer est primordial. Vous devez donc choisir entre un appartement, un local professionnel, un studio, une collocation ou encore une location saisonnière. Ils ont évidemment tous des avantages et des inconvénients qui vous correspondront plus ou moins.
Une culture financière et fiscale à acquérir
Il est également important d’acquérir certaines notions du domaine de la finance et du fiscal en amont de votre investissement immobilier locatif. Il est tout d’abord important d’intégrer la notion de cash-flow, qui est le revenu net par mois que vous obtenez grâce à votre investissement et de savoir le calculer.
Le régime fiscal a aussi d’importantes conséquences sur les impôts que vous devrez payer. L’imposition sur vos revenus locatifs dépend d’abords du type de location.
Si vous louez un appartement vide, vous avez deux choix de régimes d’impositions sur vos revenus : le régime microfoncier et le régime réel.
Si vous louez en meublé, vous êtes imposés selon votre statut. Votre fiscalité est donc différente selon si vous êtes en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
L’immobilier locatif : un apprentissage
Apprendre à choisir son bien
Lors de l’achat de votre bien immobilier, il y a trois points cruciaux à prendre en compte.
Premièrement l’emplacement de votre logement. Idéalement votre bien immobilier doit être situé dans une ville dynamique au sein d’un quartier attrayant avec des atouts comme la bonne accessibilité aux transports en commun.
Il est important de se renseigner sur les communes, leurs projets, les évènements ou bien encore la demande en logement. La connaissance du marché d’un secteur est un point primordial, essayez donc d’investir dans des secteurs que vous connaissez.
Deuxièmement, les qualités intrinsèques de votre bien. En amont de l’achat, veillez à détecter les qualités du bien. Privilégiez par exemple un bâtiment sécurisé avec tout type de systèmes (alarme,serrures…), sans vis-à-vis, avec une bonne luminosité, pas plus du 3ème étage sans ascenseur et avec un environnement sonore réduit par exemple. Tous ces avantages constituent une bonne opportunité d’investissement.
Enfin, troisièmement le prix d’achat de l’immobilier dans votre secteur. Il est très important d’être vigilant sur votre prix d’achat afin de ne pas se situer au-dessus des prix du marché car cela est élémentaire pour votre rentabilité. Pour vous renseigner vous pouvez trouver les dernières ventes immobilières sur le site des impôts. Et/ou consulter les dernières transactions immobilières de votre secteur. Ces outils vous aideront grandement dans vos transactions immobilières et dans votre vision du marché.
Apprendre la gestion locative ou déléguer ?
Vous voilà investisseur, l’achat de votre premier bien immobilier s’est bien déroulé.
Mais alors quelles sont les solutions concernant la gestion de ce bien ?
Si vous décidez de vous en occuper vous-même, il faudra prendre en compte la recherche de locataires et vous assurer de leur solvabilité, assurer également les imprévus tels que des dégâts des eaux ou autre, être sur les lieux lorsque cela est nécessaire et surtout se renseigner sur les lois en matière d’investissement locatif et de normes énergétiques.
Cependant cette option vous permet d’économiser des frais de gestion et d’avoir une relation directe avec votre locataire et donc votre bien immobilier. Cette proximité permet d’établir une relation de confiance avec votre locataire.
Vous pouvez également décider de confier la gestion du bien à une agence. En faisant appel à un professionnel de l’immobilier vous bénéficiez de son expertise en plus du gain de temps considérable. L’inconvénient principal est évidemment le côté financier, avec le coût des prestations votre rentabilité sera donc moins élevée. Vous avez également une relation beaucoup moins directe et donc êtes moins informés sur la situation de votre bien et vos locataires.
Les solutions pour débuter plus facilement
Si vous souhaitez vous “faire la main” et débuter dans le monde de l’investissement immobilier il existe des solutions afin de vous familiariser avec ces procédés.
La gestion de place de parking par exemple, qui demande beaucoup moins de temps et d’énergie et qui peut vous permettre de faire un premier pas vers l’investissement.
L’investissement en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut également être un premier pas dans votre vie d’investisseur.
La veille réglementaire
Enfin, une fois lancé vous devrez tout de même rester informé et à l’affût de toutes les lois et règles liées à l’immobilier et l’investissement locatif. Il est nécessaire d’être en veille permanente et ainsi ne pas avoir de mauvaise surprise.
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De formation financière, Géraldine a créé et géré une agence immobilière et un service d’administration de bien pendant 22 ans dans l’ouest lyonnais à Tassin La Demi-Lune (69).
Ces années passées lui ont permis d’acquérir une parfaite connaissance des rouages de l’immobilier d’habitation, de l’analyse du marché et des attentes des consommateurs.