Vérification du dossier locataire: points de contrôle avant location

Après avoir listé les pièces à demander au futur locataire dans l’article précédent,  abordons les points à regarder dans le dossier d’un candidat locataire.

Le propriétaire-bailleur ne sait pas toujours quoi vérifier dans ces documents.
A la fois parce que les faux documents présentés par des locataires potentiels sont en augmentation.
Mais aussi, pour que le locataire soit être en capacité de continuer à vivre en terme de budget malgré le loyer mensuel.

Ma Checklist des 5 points de vérifications va vous aider.

Proposition de points de contrôle du dossier locataire.


Conseil préalable : Il est préférable de demander au candidat locataire les documents originaux, même si, par la suite, vous ne conserverez que les photocopies ou des versions PDF électroniques.

Checklist des 5 points de vérification avant location

  1. Revenu Disponible
    Regardez le niveau de revenu disponible du ou des locataires au moyen des 3 derniers bulletins de salaire.
    Demandez-vous : Le loyer dépasse t il ou non 33 % des revenus du ou des locataires ?
    Si non, il ne dépasse pas ce plafond c’est un point validé.
    Si oui, attention, posez-lui la question de savoir comment le locataire va boucler son budget.
    Par exemple : Combien va t il toucher de la CAF et autres aides? Va t il ou elle toucher une pension alimentaire ( Demandez le jugement de divorce si le candidat le permet) ? Cette pension est elle déjà régulièrement versée? etc…

    La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Article 22-2 interdit au bailleur de demander les relevés bancaires ou postaux.
    Mais le locataire coopératif peut décider de son plein gré de vous les montrer en preuve de sa bonne foi sur une pension qui arrive régulièrement par exemple.

    Ce n’est pas rendre un service à une personne, ou à une famille de le loger dans un appartement qu’il n’a manifestement pas les moyens d’assumer dès le départ.
  2. Analyse des sources de revenus
    Il s’agit de vérifier le détail des bulletins de salaire et la déclaration réelle sur l’avis d’imposition.

    Il est important d’avoir les 3 dernières feuilles de paye, de façon séquentielle.
    En effet, un candidat de mauvaise foi peut vous en fournir 3 non consécutifs, qui auront une bonne allure, mais justement sur lesquels n’apparaitront pas les problèmes .

    Y a t il des retenues sur salaire ?
    Vous devez demander à quoi ces retenues correspondent, de combien est la dette du candidat locataire et si cela va entraver le paiement de votre loyer? des arrêts maladie long terme ? des versements d’acompte dès le milieu de mois.
    Posez la question et relevez les explications du futur locataire, apprenez à le connaître.
    Il à peut être un incident de vie qui à déséquilibré ses ressources?
    Votre candidat locataire est peut être très dépensier ?
    Il a peut être de lourdes charges familiales récurrentes et il vaut mieux que vous le sachiez en amont du bail.

  3. Emploi réel et pérennité
    Le point 3 peut consister à demander une attestation de travail de son employeur à votre candidat locataire.
    Si vous avez des doutes sur l’emploi pérenne de votre candidat (Rumeurs de plan social dans la société ou emploi fictif …), l’attestation va vous prouver qu’il n’est pas en cours de licenciement, information que vous ne pouvez pas voir sur ses bulletins de salaire.

    Pour vérifier que la personne est bien employée par cette société, vous pouvez appeler la société. Informez-en votre locataire, par transparence.
    Composez le numéro officiel trouvé sur le site de l’entreprise, plutôt que le numéro inscrit sur le bulletin de paye (qui peut mener à un complice).

    Si le candidat est dirigeant, regardez les informations fournies par Infogreffe ou Societe.com sur les résultats de l’entreprise et donnez plus d’importance à l’avis d’imposition.

    Sur les feuilles de paye vérifiez que le numéro de sécurité sociale inscrit sur les bulletins de salaire coïncide bien avec l’année de naissance (2ème et 3ème chiffre du n° de sécurité sociale).

    Vous pouvez regarder si les cumuls de salaires et de colonnes sont exacts, si le calcul des congés payés est correct etc…

  4. Cohérence des chiffres
    Vérifiez que le salaire moyen des 3 bulletins de salaire est cohérent avec le montant apparaissant sur l’avis d’imposition, donc que les documents n’ont pas été falsifiés.

    Si votre locataire vous explique une variation par un changement de société, de poste dans la société, par d’importantes primes ponctuelles, il doit pouvoir vous le justifier.

  5. Quittances à jour
    Vérifiez que ce candidat est bien à jour de ses derniers loyers.
    C’est pourquoi, vous lui demandez ses 3 dernières quittances séquentielles.
    Attention le document doit bien porter l’intitulé Quittance et non Appel de loyer
    Vous pouvez aussi téléphoner à son ancien service d’administration de biens, ou à son propriétaire (avec les informations apparaissant sur la quittance) pour savoir s’il était un bon locataire, par exemple vsou assurer que ce locataire n’a pas occasionné de désordre dans la copropriété (incivilités, comportement, bruits, odeurs, encombrants …).



Ces 5 points vont vous aider, ils sont une base intéressante pour se faire une idée sur le dossier déposé par votre potentiel futur locataire.
Que ce soit à travers la solvabilité, les chiffres et le comportement.

Plus qu’un flicage c’est l’occasion d’un échange humain avec votre locataire. Une base importante dans votre relation.

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