Sujets de cet article
Après avoir listé les pièces à demander au futur locataire dans l’article précédent, abordons les points à regarder dans le dossier d’un candidat locataire.
Le propriétaire-bailleur ne sait pas toujours quoi vérifier dans ces documents. À la fois parce que les faux documents présentés par des locataires potentiels sont en augmentation. Mais aussi, pour que le locataire soit être en capacité de continuer à vivre en terme de budget en tenant compte du loyer mensuel.
Ma Checklist de 6 points de vérifications va vous aider.
Conseil préalable : Il est préférable de demander au candidat locataire les documents originaux, même si, par la suite, vous ne conserverez que les photocopies ou des versions PDF électroniques.
Ma Checklist des 6 points de vérification avant location :
1. Revenu disponible
Le revenu disponible du locataire est un indicateur clé de sa capacité à assumer les charges du loyer. Regardez le niveau de revenu disponible du ou des locataires au moyen des 3 derniers bulletins de salaire.
Demandez-vous : Le loyer dépasse-t-il ou non 33 % des revenus du ou des locataires ? Le cas échéant, il ne dépasse pas ce plafond, c’est un point validé.
Si oui, attention, posez-lui la question de savoir comment le locataire va boucler son budget. Par exemple : combien va-t-il toucher de la CAF et autres aides ? Va t il ou elle toucher une pension alimentaire ( Demandez le jugement de divorce si le candidat le permet) ? Cette pension est-elle déjà régulièrement versée ? etc…
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Article 22-2 interdit au bailleur de demander les relevés bancaires ou postaux. Mais le locataire coopératif peut décider de son plein gré de vous les montrer en preuve de sa bonne foi sur une pension qui arrive régulièrement par exemple.
Ce n’est pas rendre un service à une personne, ou à une famille, de le loger dans un appartement qu’il n’a manifestement pas les moyens d’assumer dès le départ.
2. Vérification des pièces d’identité
La première étape consiste à vérifier l’authenticité des documents d’identité présentés (passeport, carte d’identité, carte de séjour). La photo doit évidemment correspondre aux personnes qui se présentent pour la visite. En cas de moindre doute, prenez le temps de contrôler toute tentative de falsification : logo mal aligné, hologramme de mauvaise qualité ou avec un reflet anormal, zones floues. Les dates de naissances doivent être cohérentes avec l’ensemble des autres papiers ainsi que les numéros de Sécurité sociale.
Ces 6 points vont vous aider, ils sont une base intéressante pour se faire une idée sur le dossier déposé par votre potentiel futur locataire.
Que ce soit à travers la solvabilité, les chiffres et le comportement. Dernier conseil, un tour sur les réseaux sociaux peut vous apprendre de nombreuses informations avant de louer votre bien. Le profil Linkedin est-il en phase avec l’emploi salarié annoncé ?
Plus qu’un flicage, c’est l’occasion d’un échange humain avec votre locataire. Une base importante dans votre relation.
En prêtant une attention particulière à chaque détail du dossier et en restant vigilant face aux risques de falsification, vous mettez toutes les chances de votre côté pour trouver des locataires sérieux et fiables.
Rappelez-vous que la prévention est la meilleure arme contre les arnaques. En restant vigilant et méticuleux dans votre processus de vérification, vous protégez efficacement votre patrimoine immobilier. Alors, prenez le temps nécessaire pour évaluer chaque candidature de manière exhaustive et rigoureuse. C’est l’assurance d’une gestion locative sereine et efficace.
La gestion de votre bien immobilier ne doit pas se transformer en gestion d’un impayé avec une gestion rigoureuse et une analyse approfondie des dossiers. C’est la meilleure assurance pour que votre logement vous assure un revenu stable. Et si vraiment vous avez un doute, Un site ou service de vérification de dossiers de locataires peut être un précieux outil pour les propriétaires bailleurs qui craignent des dossiers falsifiés. DossierFacile est une solution gratuite mise en place depuis 2022 qui peut vous faciliter la vie, réalisable en ligne.
3. Analyse des sources de revenus
Il s’agit de vérifier le détail des bulletins de paie et la déclaration réelle sur l’avis d’imposition.
Il est important d’avoir les 3 dernières feuilles de paye, de façon séquentielle.
En effet, un candidat de mauvaise foi peut vous en fournir 3 non consécutifs, qui auront une bonne allure, mais justement sur lesquels n’apparaitront pas les problèmes . Les garants peuvent être une assurance supplémentaire contre les risques d’impayés, mais leurs fiches de paie et leur situation fiscale doivent aussi être vérifiées.
Y a-t-il des retenues sur salaire ?
Vous devez demander à quoi ces retenues correspondent, de combien est la dette du candidat locataire et si cela va entraver le paiement de votre loyer ? Des arrêts maladie long terme ? Des versements d’acompte dès le milieu de mois.
Posez la question et relevez les explications du futur locataire, apprenez à le connaître.
Il y a peut-être un incident de vie qui a déséquilibré ses ressources ? Votre candidat locataire est potentiellement très dépensier ?Il a peut-être de lourdes charges familiales récurrentes et il vaut mieux que vous le sachiez en amont du bail.
4. Emploi réel et pérennité
Le point 3 consiste à demander une attestation de travail de son employeur à votre candidat locataire. Cela permet de vérifier la nature et la régularité des sources de revenus du locataire. Un contrat à durée indéterminée (CDI) est souvent préféré à un contrat à durée déterminée (CDD) ou à l’intérim. Les candidats ayant une activité indépendante, un travail à temps partiel ou des sources de revenus irrégulières peuvent représenter un risque plus élevé. Il est donc essentiel de prêter attention à ces détails lors de l’analyse du dossier.
Si vous avez des doutes sur l’emploi pérenne de votre candidat (Rumeurs de plan social dans la société ou emploi fictif …), l’attestation va vous prouver qu’il n’est pas en cours de licenciement ; information que vous ne pouvez pas voir sur ses bulletins de salaire.
Pour vérifier que la personne est bien employée par cette société, vous pouvez appeler la société. Informez-en votre locataire, par transparence.
Composez le numéro officiel trouvé sur le site de l’entreprise, plutôt que le numéro inscrit sur le bulletin de paye (qui peut mener à un complice).
Si le candidat est dirigeant, regardez les informations fournies par Infogreffe ou Societe.com sur les résultats issus du siret/siren de l’entreprise et donnez plus d’importance à l’avis d’imposition.
Sur les feuilles de paye, vérifiez que le numéro de Sécurité sociale inscrit sur les bulletins de salaire coïncide bien avec l’année de naissance (2ème et 3ème chiffre du n° de sécurité sociale).
Vous pouvez regarder si les cumuls de salaires et de colonnes sont exacts, si le calcul des congés payés est correct etc…
5. Cohérence des chiffres
Vérifiez que le salaire moyen des 3 bulletins de salaire est cohérent avec le montant apparaissant sur l’avis d’imposition, donc que cette pièce n’a pas été falsifiée. Si tous les justificatifs sont envoyés par email, demandez néanmoins à voir au moins une fois les originaux.
Autre point, la différence entre brut et le net imposable est-elle juste ? Retrouve-t-on les mêmes données sur le salaire annuel de la fiche de décembre et sur le revenu fiscal ? Croisez un maximum de données pour détecter la moindre erreur dans le dossier de location. Votre regard doit apprendre à détecter la moindre erreur dans les faux documents.
Si votre locataire vous explique une variation par un changement de société, de poste dans la société, par d’importantes primes ponctuelles, il doit pouvoir vous le justifier.
6. Quittances à jour
Vérifiez que ce candidat est bien à jour de ses derniers loyers. C’est pourquoi, vous lui demandez ses 3 dernières quittances séquentielles.
Attention: le document doit bien porter l’intitulé Quittance et non Appel de loyer.
Vous pouvez aussi téléphoner à son ancien service d’administration de biens, ou à son propriétaire (avec les informations apparaissant sur la quittance) pour savoir s’il était un bon locataire, par exemple vous assurer que ce locataire n’a pas occasionné de désordre dans la copropriété (incivilités, comportement, bruits, odeurs, encombrants …).