Sujets de cet article
Les atouts de cet appartement à Lyon
La clé du succès en investissement immobilier réside dans le détail. Chaque logement a une histoire unique, une combinaison d’opportunités et de défis qui peuvent faire ou défaire votre investissement. Dans cet article, nous nous penchons sur une annonce immobilière spécifiquement marquée comme “spécial investisseur”. En décortiquant les détails de cette offre située dans le 5ème arrondissement de Lyon, nous espérons fournir des perspectives claires et utiles qui vous aiderons à identifier les opportunités pour un projet immobilier.
- 2 pièces d’une surface de 46 m², au 1er étage
- Loyer de 706€
- Présence d’un garage, facilitateur pour la location
- Une copropriété de construction récente (2008): installations électriques et chauffage performants; double vitrage…
- Un bon état d’entretien du bien et de la copropriété.
- Une petite copropriété au faible nombre de lots. (Immeuble de 2 niveaux)
- Ce qui suppose une prise de décision facilitée et rapide à un prix très intéressant, sensiblement inférieur à la moyenne du marché.
- Un agencement fonctionnel qui évite la perte d’espace (on ne paie pas de m² inutiles !).
- Agencement correspond aux modes d’habitat actuels.
Les inconvénients de cet appartement
Une rentabilité locative faible
Le loyer annoncé, avec le garage est de 706 € par mois. Ce qui correspond à un revenu annuel de 706 x12 = 8 472€. La rentabilité brute, sans tenir compte des frais de notaire, honoraire de l’agence, éventuels travaux et taxe foncière est donc de 4.21%.
L'absence de balcon
L’absence de cet élément de confort est importante au regard de la situation géographique de la résidence qui comporte un parc et de nombreux appartements avec balcon-terrasse (visible dans les photos du bâtiment sur Internet). Ce dernier point risque de désenchanter les visiteurs, les futurs locataires. Ce qui va limiter son potentiel de mise en location.
On pourrait dire que c’est une offre spécial investisseur qui ne soucie pas des besoins de son futur locataire, ou en tout cas ne garde pas son futur locataire en tête en terme de demandes, d’habitudes, d’exigences.
Différence d'une annonce "spécial investisseur"
Destinée à attirer des acquéreurs intéressés par l’achat d’un bien immobilier dans le but de le louer pour générer un revenu, ces annonces peuvent différer des annonces immobilières classiques de plusieurs façons.
Voici ce que l’on peut généralement trouver dans une annonce immobilière “spécial investisseur” :
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- Rentabilité locative : La rentabilité potentielle du bien est souvent mise en avant dans ces annonces. Cela peut inclure le loyer actuel ou potentiel, le taux d’occupation (si le bien est déjà loué), et le rendement locatif brut ou net (c’est-à-dire le pourcentage du prix d’achat que le loyer représente annuellement).
- Informations sur le marché locatif : L’annonce peut fournir des informations sur la demande de location dans la région, les taux de location moyens, et les tendances du marché.
- Informations sur le bien : Comme dans toutes les annonces immobilières, des détails sur le bien lui-même seront inclus, comme le nombre de chambres, la superficie, l’emplacement, l’état du bien, etc. Cependant, ces informations peuvent être présentées d’une manière qui met l’accent sur leur attractivité pour les locataires potentiels.
- Aspects fiscaux : Certaines annonces “spécial investisseur” peuvent également mentionner des avantages fiscaux associés à l’achat du bien, tels que les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Malraux, etc.).
En comparaison, une annonce immobilière classique se concentre davantage sur les caractéristiques du bien lui-même et sur son attractivité pour les acheteurs qui cherchent à l’habiter eux-mêmes. Elle mettra l’accent sur des aspects tels que l’emplacement, la proximité des commerces, des écoles et des transports, l’état du bien, le confort, la présence d’un jardin, d’un balcon, d’une belle vue, etc.
Il est à noter que bien que certaines annonces peuvent être étiquetées comme “spécial investisseur”, tous les biens immobiliers peuvent potentiellement être des investissements. L’important est de faire une analyse approfondie pour évaluer si un bien particulier correspond à vos objectifs et attentes en tant qu’investisseur.
Les points de vigilance des annonces immobilières "spécial investisseur"
Bien que les offres “spécial Investisseur” semblent attrayantes à première vue, creusez plus profondément pour évaluer leur véritable valeur. Le défaut courant de ces offres est souvent lié à la localisation du bien.
Il n’est pas rare de trouver des offres “spécial Investisseur” dans des zones géographiques moins populaires ou en développement. Ces emplacements peuvent sembler prometteurs en raison de prix d’achat plus bas et de rendements apparemment élevés. Cependant, il y a un risque important à prendre en compte : la demande du marché.
Dans certaines régions moins attractives, la demande locative peut être faible, ce qui signifie que trouver des locataires et maintenir un taux d’occupation élevé peut être un défi. Même si le rendement initial semble intéressant, une vacance prolongée peut rapidement réduire les bénéfices et rendre l’investissement beaucoup moins rentable que prévu.
Dernier conseil, ne vous focalisez pas uniquement sur une économie d’impôt (loi Pinel par exemple), souvent mis en avant par les réseaux de gestion en patrimoine. Gardez les mêmes réflexes que pour acheter votre propre maison : le quartier me plaît ? Présence d’équipements essentiels (école, commerces) ? Proximité d’un centre économique ?
Il ne faut pas s’arrêter à la réputation d’une ville, vous pouvez avoir de grosses surprises en comparant deux appartements situés à quelques centaines de mètres d’écart.
4 conseils pour un bien idéal pour les investisseurs
Contrôle approfondie du secteur
Renseignez-vous sur le marché immobilier local, la demande locative, les infrastructures et les perspectives de développement. Une zone en croissance ou bénéficiant d’investissements futurs peut offrir de meilleures chances de réussite à long terme.
Vérification des données historiques
Examinez les taux d’occupation et les tendances locatives passées pour évaluer la stabilité du marché. Cela vous donnera une idée de la demande et de la probabilité de trouver rapidement des locataires.
Concernant les prix des transactions, en France, la base “Demande de Valeur Foncière” (DVF) donne accès aux prix de vente réels des biens immobiliers vendus au cours des cinq dernières années (hors Alsace-Moselle et Mayotte).
Sondez les agents immobiliers
Un professionnel expérimenté dans le marché local peut vous conseiller sur les opportunités réelles et les risques potentiels. Leur expertise peut vous aider à prendre une décision éclairée grâce à sa connaissance précises des emplacements, des lieux recherchés.
Sondez les voisins et les habitants du quartier
Si vous avez l’opportunité, parlez aux résidents locaux ou aux commerçants du quartier. Cela vous donnera un aperçu réel de la vie dans le quartier visé. Vous n’êtes pas sur place ? Naviguez sur les réseaux sociaux pour tenter d’en savoir plus : arrivée de nouveaux magasins, aménagement récents, etc.
Pour conclure
Avant de vous lancer dans une offre “spécial Investisseur”, il est crucial de prendre en compte le défaut potentiel qui peut être associé à cette opportunité. La localisation de la propriété est un facteur essentiel qui peut affecter la rentabilité à long terme de votre investissement immobilier.
En faisant preuve de prudence, de recherche et de consultation, vous pouvez éviter les pièges potentiels et prendre des décisions éclairées pour maximiser vos chances de succès en tant qu’investisseur immobilier.
Pensez également à apprendre à bien négocier le prix du logement visé, un élément pour votre rentabilité.