Investir dans l’immobilier à Lyon en 2025 : mes conseils avant d’acheter
Capitale des Gaules et métropole en pleine effervescence, Lyon séduit par sa vitalité économique, son patrimoine architectural exceptionnel et son marché immobilier à la fois solide et diversifié.
Tirée par ses nombreux quartiers vivants, ses pôles d’enseignement supérieur de renom et sa position stratégique entre Paris et Marseille, la ville attire un large éventail de profils : étudiants, cadres, familles et investisseurs à la recherche de valeur sûre.
👇 Pas le temps de tout lire ? Plus bas dans l’article, je vous propose un résumé quartier par quartier avec mes conseils.
3 318 €/m² à 6 746 €/m²
Prix moyen au m²
selon les quartiers et le type de bien
4 %
Rendement locatif moyen
+10 %
Évolution des prix sur les 5 dernières années
8/10
Demande locative
Mon avis sur Lyon
Infos clés sur la métropole :
Demande locative notée 8/10 : Lyon conserve une très forte tension locative, portée par une population jeune, mobile et étudiante.
Des pôles comme la Part-Dieu, Monplaisir ou Gerland concentrent à la fois écoles, bureaux et transports, ce qui crée une demande continue pour les petites et moyennes surfaces.
Évolution des prix de -12 % à +10 % sur 5 ans : Le marché a connu une phase de correction depuis 2022 dans l’ancien (-12 %), tandis que le neuf a continué à progresser (+10 %) malgré la baisse des volumes.
La tendance s’est stabilisée en 2024, offrant des opportunités d’achat à prix négocié dans plusieurs quartiers.
Rendement brut moyen de 3,8 % à 6 % : Les meilleurs rendements se trouvent sur les studios, T1 et T2 meublés situés dans le 7ᵉ (Gerland), le 8ᵉ (Monplaisir) et le 9ᵉ (Vaise).
Les grandes surfaces et biens premium offrent une rentabilité plus faible, mais restent recherchés pour une stratégie patrimoniale.
Lyon, avec sa richesse culturelle, son dynamisme économique et sa qualité de vie, reste une valeur sûre pour l’investissement immobilier. La récente stabilisation des prix offre une fenêtre d’opportunité pour les investisseurs avertis.
Mon regard sur Lyon : une ville d’opportunités pour les investisseurs
Conseils pour investir à Lyon :
Privilégier les petites surfaces : Les studios et T2 sont très recherchés, notamment par les étudiants et les jeunes actifs.
Choisir des quartiers en développement : Le 7ᵉ arrondissement (Gerland) et le 9ᵉ arrondissement offrent de bonnes perspectives de valorisation.
Anticiper les réglementations énergétiques : Investir dans des biens avec une bonne performance énergétique ou prévoir des travaux de rénovation pour se conformer aux normes futures.
Lyon offre un marché immobilier attractif pour les investisseurs prêts à s’engager sur le long terme et à s’adapter aux évolutions du marché.
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Pourquoi investir à Lyon ?
Dynamisme économique
Capitale économique de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Lyon affiche une économie diversifiée et robuste, portée par des secteurs clés comme la santé, la tech, l’industrie pharmaceutique et la finance.
Avec plus de 526 000 habitants intra-muros (et 1,4 million dans la métropole), Lyon est la troisième ville la plus peuplée de France après Paris et Marseille.
La ville est stratégiquement située au carrefour de grands axes européens (Paris, Genève, Marseille), avec un accès rapide en TGV, en avion ou par autoroute, ce qui renforce son attractivité auprès des entreprises et des cadres mobiles.
Population et démographie
Lyon est un véritable pôle universitaire, avec plus de 160 000 étudiants dans l’agglomération, dont environ 40 % vivent en centre-ville.
Les pôles majeurs comme la Doua, la Manufacture des Tabacs, l’EM Lyon, Sciences Po Lyon, ou encore l’Université Lyon 2, attirent une population jeune, mobile et internationale.
Cette jeunesse étudiante et active garantit une demande locative continue, en particulier pour les T1, studios meublés et petites colocations, notamment dans les 3e, 7e, et 8e arrondissements.
Projets urbains et infrastructures
Lyon poursuit sa mutation avec des projets d’envergure comme :
Part-Dieu 2030, un vaste programme de requalification urbaine : nouvelles tours, logements, bureaux, espaces publics et piétonnisation.
Gerland, un ancien quartier industriel devenu hub d’innovation et de recherche, accueillant startups, sièges sociaux et logements récents.
Confluence, un écoquartier emblématique mêlant logements modernes, entreprises créatives et équipements publics.
La ville investit massivement dans les mobilités durables, avec le développement des lignes de tram, de métro (ligne E prévue à l’horizon 2035), des pistes cyclables sécurisées, et des transports en commun propres (électriques ou hydrogènes).
Qualité de vie et cadre attractif
Lyon séduit par un art de vivre unique, mêlant patrimoine historique (classé à l’UNESCO), culture (Opéra, musées, théâtres), gastronomie et nature.
Elle offre un accès direct aux Alpes, à la campagne du Beaujolais et aux bords du Rhône et de la Saône pour les activités de plein air.
La ville dispose également de nombreux parcs : parc de la Tête d’Or, parc Blandan, parc Sergent-Blandan… et d’un tissu associatif, culturel et sportif extrêmement dynamique.
Ce cadre de vie complet attire à la fois les étudiants, les jeunes cadres, les familles et les investisseurs à la recherche d’un marché sécurisé, avec une diversité de profils locatifs et une très faible vacance dans les quartiers bien desservis.
Arrondissement de Lyon
👇 Chaque quartier a ses spécificités : juste après ce tableau, je vous explique en détail où investir selon votre stratégie.
| Arrondissement | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Rendement brut estimé | Types de biens recommandés | Public cible | Points clés |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lyon 1er | 5 179 € | 21 € | 4,5 % à 5,5 % | Studios, T1 meublés | Étudiants, jeunes actifs | Quartier central animé, forte demande locative, attention aux nuisances sonores. |
| Lyon 2e | 5 585 € | 20 € | 3,5 % à 4,5 % | T2, T3 haut de gamme | Cadres, expatriés | Secteur prestigieux, faible vacance locative, prix élevés. |
| Lyon 3e | 5 095 € | 19 € | 4 % à 5 % | T2, T3, colocations | Jeunes actifs, familles | Proximité de la Part-Dieu, bonne desserte en transports, quartier en développement. |
| Lyon 4e | 5 123 € | 20 € | 4 % à 5 % | T2, T3 anciens | Familles, professions libérales | Quartier résidentiel, ambiance village, bonne qualité de vie. |
| Lyon 5e | 4 569 € | 19 € | 4,5 % à 6 % | T3, T4, maisons | Familles, retraités | Quartier historique, cadre verdoyant, prix plus abordables. |
| Lyon 6e | 5 599 € | 20 € | 3 % à 4 % | T3, T4 haut de gamme | Cadres supérieurs, investisseurs patrimoniaux | Quartier chic, proximité du parc de la Tête d'Or, forte demande. |
| Lyon 7e | 5 260 € | 19 € | 4,5 % à 6 % | Studios, T2, colocations | Étudiants, jeunes actifs | Quartier en mutation, présence universitaire, projets urbains en cours. |
| Lyon 8e | 4 601 € | 19 € | 4,5 % à 6 % | T2, T3, colocations | Familles, jeunes actifs | Quartier en développement, prix attractifs, bonne desserte en transports. |
| Lyon 9e | 4 360 € | 18 € | 5 % à 6,5 % | T2, T3, colocations | Étudiants, jeunes actifs | Quartier en plein essor, prix abordables, potentiel de valorisation. |
Lyon 1er – Pentes & Terreaux
Quartier central et vivant, idéal pour les petites surfaces destinées à une clientèle étudiante et artistique. Forte identité culturelle, mais attention au bruit et aux immeubles anciens.
✅ Très recherché par les étudiants pour sa proximité avec les universités et son ambiance “quartier latin”.
✅ Forte fréquentation, bars, restaurants, vie nocturne dynamique.
🔎 Immeubles anciens avec parfois des charges lourdes ou des travaux à prévoir.
⚠️ Nuisances sonores : privilégier les derniers étages, bien insonorisés.
Type de biens recommandés : Studios, T1 meublés
Loyer moyen : 21 €/m²
Prix moyen à l’achat : 5 000 à 5 400 €/m²
Rendement brut estimé : 4,5 % à 5,5 %
Public cible : Étudiants, jeunes actifs, artistes
Lyon 2e – Bellecour, Perrache, Confluence
Quartier chic et central, parfait pour une stratégie patrimoniale. Rendements modestes mais stabilité garantie.
✅ Hypercentre, commerces de luxe, Presqu’île, proche des quais.
✅ Peu de vacances locatives, demande continue pour des biens haut de gamme.
🔎 Très peu de biens sur le marché, forte concurrence.
⚠️ Prix très élevés, rentabilité plus faible mais plus-value à long terme assurée.
Type de biens recommandés : T2, T3 de standing
Loyer moyen : 20 €/m²
Prix moyen à l’achat : 5 400 à 5 700 €/m²
Rendement brut estimé : 3,5 % à 4,5 %
Public cible : Cadres, expatriés, profils hauts revenus
Lyon 3e – Part-Dieu, Montchat, Préfecture
Le 3e combine attractivité économique et résidentielle. Très bon compromis pour de la colocation ou du meublé longue durée.
✅ Proximité immédiate de la gare Part-Dieu et des bureaux.
✅ Forte demande sur les T2 et colocations jeunes actifs.
🔎 Zones très contrastées : préférez Montchat ou Dauphiné-Lacassagne pour la tranquillité.
⚠️ Desserte T3 / métro très variable selon les micro-quartiers.
Type de biens recommandés : T2, T3, colocation meublée
Loyer moyen : 19 €/m²
Prix moyen à l’achat : 4 900 à 5 200 €/m²
Rendement brut estimé : 4 % à 5 %
Public cible : Jeunes actifs, couples, familles urbaines
Lyon 4e – La Croix-Rousse
Ambiance “village perché” et forte demande locative, surtout pour les familles et professions stables.
✅ Très bonne qualité de vie, écoles, commerces, ambiance locale.
✅ Patrimoine historique, nombreux lofts et canuts.
🔎 Bien vérifier l’état des parties communes et des toits.
⚠️ Peu de transports rapides vers la Part-Dieu → viser des profils résidents longue durée.
Type de biens recommandés : T2, T3 anciens
Loyer moyen : 20 €/m²
Prix moyen à l’achat : 5 000 à 5 200 €/m²
Rendement brut estimé : 4 % à 5 %
Public cible : Familles, professions libérales, cadres
Lyon 5e – Point du Jour, Vieux Lyon
Un arrondissement contrasté : patrimoine historique en bas, résidentiel en haut. Intéressant pour les familles ou les investisseurs long terme.
✅ Cadre verdoyant et calme, idéal pour les familles.
✅ Prix plus accessibles que dans d’autres arrondissements historiques.
🔎 Transport parfois insuffisant (bus + funiculaire selon les zones).
⚠️ Certains secteurs (Saint-Just) très pentus : attention à l’accessibilité.
Type de biens recommandés : T3, T4, maisons
Loyer moyen : 19 €/m²
Prix moyen à l’achat : 4 400 à 4 700 €/m²
Rendement brut estimé : 4,5 % à 6 %
Public cible : Familles, retraités, investisseurs longue durée
Lyon 6e – Brotteaux, Tête d’Or
Le quartier le plus prestigieux de Lyon. Parfait pour un investissement patrimonial ou une cible premium, mais rendement modeste.
✅ Très forte demande, cadre bourgeois, à deux pas du parc de la Tête d’Or.
✅ Excellente image de marque pour de la location longue durée haut de gamme.
🔎 Biens anciens souvent spacieux → privilégier les divisions ou grandes colocations si possible.
⚠️ Prix d’achat élevés, rendement plus faible → viser plus-value long terme.
Type de biens recommandés : T3, T4 de standing
Loyer moyen : 20 €/m²
Prix moyen à l’achat : 5 500 à 5 700 €/m²
Rendement brut estimé : 3 % à 4 %
Public cible : Cadres supérieurs, familles aisées, locataires premium
Lyon 7e – Jean Macé, Gerland
Quartier en pleine transformation, avec un très bon potentiel locatif grâce à la présence universitaire et aux grands projets urbains.
✅ Idéal pour des petites surfaces ou de la colocation à proximité des facultés.
✅ Gerland attire de plus en plus de startups, biotech, et profils jeunes diplômés.
🔎 Zones hétérogènes : bien choisir entre Jean Macé (plus dynamique) et Debourg (plus résidentiel).
⚠️ Forte rotation locative : opter pour de la gestion meublée optimisée.
Type de biens recommandés : Studios, T2, colocations
Loyer moyen : 19 €/m²
Prix moyen à l’achat : 5 000 à 5 300 €/m²
Rendement brut estimé : 4,5 % à 6 %
Public cible : Étudiants, jeunes actifs, chercheurs
Lyon 8e – Monplaisir, Mermoz, États-Unis
Quartier populaire en mutation, bien desservi, avec des prix encore accessibles et un bon potentiel de rentabilité.
✅ Proximité des hôpitaux, écoles, commerces, et d’un réseau de transport dense (métro, tram).
✅ Monplaisir est très recherché, notamment pour de la résidence principale et colocation étudiante.
🔎 DPE à surveiller : beaucoup d’immeubles des années 60-70 à rénover.
⚠️ Attention aux micro-quartiers : Monplaisir ≠ Mermoz en termes de valorisation.
Type de biens recommandés : T2, T3, colocation
Loyer moyen : 19 €/m²
Prix moyen à l’achat : 4 400 à 4 700 €/m²
Rendement brut estimé : 4,5 % à 6 %
Public cible : Étudiants, jeunes familles, personnel hospitalier
Lyon 9e – Vaise, Gorge de Loup, Champvert
Quartier en pleine expansion, très attractif pour les investisseurs à la recherche d’un bon rapport prix/rentabilité.
✅ L’un des rares arrondissements encore abordables, tout en étant bien desservi par métro D et bus.
✅ Vaise : technopôle et tertiaire → jeunes cadres et salariés à la recherche de loyers modérés.
🔎 Bonne dynamique urbaine avec des projets de rénovation et logements neufs.
⚠️ Immeubles récents parfois à prix élevé → viser le bon ratio prix/rendement.
Type de biens recommandés : T2, T3, colocation
Loyer moyen : 18 €/m²
Prix moyen à l’achat : 4 200 à 4 500 €/m²
Rendement brut estimé : 5 % à 6,5 %
Public cible : Jeunes actifs, familles modestes, primo-accédants
Évaluez la rentabilité de votre projet immobilier
En quelques questions, obtenez une estimation simple de votre rendement et des points d’attention de votre investissement.
Inconvénient investissement à
🎯 Rendements modérés dans les quartiers centraux
Dans les arrondissements les plus prisés comme le 2ᵉ (Presqu’île), le 6ᵉ (Tête d’Or) ou une partie du 1ᵉʳ, les prix dépassent les 5 500 €/m², voire 6 000 €/m² dans certains cas.
Résultat : les rendements bruts chutent autour de 3 % à 4 %, surtout sur des biens familiaux ou de standing.
🏚️ Parc immobilier ancien et souvent énergivore
Lyon possède un nombre important d’immeubles haussmanniens et de constructions des années 1950-70, notamment dans les 3ᵉ, 4ᵉ, 5ᵉ et 7ᵉ.
Ces biens peuvent souffrir de DPE classés E, F voire G, ce qui implique :
Des travaux énergétiques obligatoires à moyen terme
Des restrictions futures à la location (loi Climat & Résilience)
Des charges plus élevées
🔄 Forte concurrence et rotation dans les petites surfaces
Les arrondissements comme le 1ᵉʳ, 7ᵉ ou 3ᵉ accueillent une très forte population étudiante, générant une rotation rapide des locataires.
Conséquences :
Baux de 9 à 12 mois fréquents
Risque de vacance l’été
Usure accélérée des biens meublés
🏷️ Prix d’entrée élevé dans le neuf
Dans les quartiers en développement comme Confluence, Part-Dieu ou Gerland, les programmes neufs atteignent 5 500 à 6 300 €/m², parfois plus.
À ces prix, la rentabilité immédiate est souvent inférieure à 4 %, même avec des loyers hauts.
La rentabilité repose alors davantage sur la valorisation à long terme que sur le cash-flow locatif.
🏢 Disparités importantes entre micro-quartiers
Même dans un même arrondissement, la qualité de vie varie fortement d’une rue à l’autre. Par exemple :
Le 8ᵉ combine le très recherché Monplaisir et le plus sensible Mermoz
Le 9ᵉ alterne zones neuves à fort potentiel et poches moins valorisées
Le 7ᵉ (Gerland) reste contrasté malgré sa dynamique
➡️ Une connaissance fine du terrain est indispensable pour éviter les “pièges à rentabilité”.
📰 Image de sécurité contrastée selon les secteurs
Lyon, bien que globalement sûre, souffre parfois de problèmes de délinquance localisée, notamment :
Dans certaines parties du 8ᵉ (États-Unis, Mermoz)
Et du 7ᵉ ou 9ᵉ en mutation
La ville a renforcé la vidéoprotection et la présence policière, mais l’image peut impacter la valorisation ou le profil des locataires dans certaines zones.
Les alternatives à Lyon
💡 Si votre priorité est d’optimiser le rendement, de limiter le budget d’acquisition, ou de viser la valorisation patrimoniale à long terme, certaines villes autour de Villeurbanne (ou dans la région Auvergne-Rhône-Alpes) peuvent également mériter votre attention.
🏘️ Quelques alternatives d’investissement à considérer :
Lyon et sa périphérie (Vénissieux, Oullins, Tassin et Villeurbanne) : marché actif, très bonne demande locative.
Saint-Étienne : ticket d’entrée bas, rendements attractifs (jusqu’à 9 % brut possible), mais demande locative à bien analyser quartier par quartier.
Chambéry / Annecy : marchés plus patrimoniaux, valorisation à long terme mais rendements plus modérés (3,5 % à 5 % selon le secteur).
Bourgoin-Jallieu : prix accessibles (environ 2 000 à 2 500 euros/m²), bassin d’emplois dynamique, demande en hausse avec l’effet “couronne lyonnaise”.
Thonon-les-Bains : attractif pour les frontaliers, tension locative forte, valorisation portée par la proximité de la Suisse (Genève).
Villefranche-sur-Saône : marché actif avec une population stable, prix au m² plus raisonnables que dans le nord lyonnais, demande locative soutenue.
Les sources : se loger, 4%immobilier