Investir dans l’immobilier à Villeurbanne en 2025 : mes conseils avant d’acheter
Voisine immédiate de Lyon et bien desservie par les transports en commun, Villeurbanne séduit par son dynamisme urbain, ses projets de rénovation ambitieux et son attractivité locative en constante hausse.
Portée par sa proximité avec les pôles universitaires lyonnais, la ville attire aussi bien étudiants, jeunes actifs que familles en quête d’espace à des prix encore accessibles.
👇 Pas le temps de tout lire ? Plus bas dans l’article, je vous propose un résumé quartier par quartier avec mes conseils.
3 300€
Prix moyen au m²
4,2% à 6,8%
Rendement locatif moyen
+9% à +13%
Évolution des prix sur les 5 dernières années
9/10
Demande locative
Mon avis sur Villeurbanne, voisine dynamique de Lyon
Infos clés sur la métropole :
Demande locative notée 9/10 : Villeurbanne bénéficie d’une demande locative soutenue, portée par une importante population étudiante et active.
Le campus de la Doua, le plus grand de l’agglomération lyonnaise, attire de nombreux étudiants, renforçant ainsi la tension locative dans la ville.Évolution des prix de +9 % à +13 % sur 5 ans : Le marché immobilier à Villeurbanne affiche une hausse notable sur les cinq dernières années, particulièrement dans les quartiers les plus recherchés comme Gratte-Ciel, République ou Charpennes.
Rendement brut moyen de 4,2 % à 6,8 % : Les meilleures performances sont souvent observées sur les petites surfaces (studios, T2 meublés, colocations), notamment dans les quartiers proches du campus de la Doua, Gratte-Ciel ou Charpennes.
Mon regard sur la ville
Villeurbanne, c’est un peu la petite sœur dynamique de Lyon : les prix y sont plus abordables (environ 3 300 € le m² dans l’ancien), mais la demande locative y est tout aussi forte.
Entre le campus de la Doua, les lignes de métro bien desservies, et les nombreux commerces de proximité, la ville attire chaque année des milliers d’étudiants et de jeunes actifs.
Si on choisit bien son quartier — Gratte-Ciel, Charpennes ou République en tête — on peut clairement faire un investissement rentable et relativement sécurisé. Les petites surfaces, notamment les T1 et T2 meublés, partent vite et se louent bien.
Par contre, attention à quelques points de vigilance : la taxe foncière grimpe doucement, et les nouvelles règles sur la performance énergétique risquent de compliquer un peu les choses pour les biens mal isolés.
Mais avec un minimum d’anticipation, Villeurbanne reste une excellente option pour investir sans exploser son budget.
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Pourquoi investir à Villeurbanne ?
Dynamisme économique
Située aux portes de Lyon, Villeurbanne bénéficie d’un tissu économique dense et diversifié.
Avec une population estimée à 162 207 habitants en 2024, elle est la troisième ville la plus peuplée d’Auvergne-Rhône-Alpes .
La proximité immédiate avec les pôles d’activité lyonnais en fait un lieu stratégique pour les jeunes actifs et les entreprises.
Population et démographie
Villeurbanne est un véritable pôle universitaire, accueillant environ 30 000 étudiants, soit 12 % de sa population active.
Le campus de la Doua, qui regroupe l’Université Claude Bernard Lyon 1, l’INSA et d’autres établissements, attire une population jeune et dynamique, assurant une demande locative constante, notamment pour les studios et les T2 meublés.
Projets urbains et infrastructures
Villeurbanne est en pleine transformation urbaine. Le projet Gratte-Ciel Centre-Ville prévoit l’ajout de 1 800 logements, 40 commerces et 1 600 places scolaires sur une superficie de 8 hectares, prolongeant ainsi le centre-ville historique
D’autres initiatives, comme l’aménagement des espaces publics Raphaël-de-Barros et la création du tiers-lieu alimentaire L’Archipel, renforcent l’attractivité de la ville .
Qualité de vie et cadre attractif
Villeurbanne offre un cadre de vie agréable, avec de nombreux espaces verts, des équipements culturels et sportifs, et un réseau de transports en commun performant.
La ville est également engagée dans le développement des mobilités douces, avec l’extension de ses pistes cyclables .
Cette qualité de vie attire une population variée, des étudiants aux familles, garantissant une large palette de locataires potentiels.
Les meilleurs quartiers où investir
👇 Chaque quartier a ses spécificités : juste après ce tableau, je vous explique en détail où investir selon votre stratégie.
| Quartier | Type de biens recommandés | Public cible | Rendement brut estimé | Points clés |
|---|---|---|---|---|
| Gratte-Ciel / République | Studios, T2 meublés, T1 bis | Étudiants, jeunes actifs | 5 % à 6,5 % | Centre-ville animé, forte demande, proche métro, attention aux charges |
| Charpennes / Tonkin | Colocations, T2 à T4 anciens | Étudiants master/doctorat, jeunes salariés | 6 % à 7 % | Quartier bien desservi, proximité Lyon, attractivité croissante |
| Cusset / Grandclément | T3, T4 nus | Familles, cadres | 4,5 % à 5,5 % | Secteur calme et résidentiel, proximité écoles et commerces |
| Doua (campus universitaire) | Studios meublés, colocations | Étudiants, chercheurs | 6 % à 7 % | Quartier étudiant par excellence, bonne rotation locative |
| Buers / Croix-Luizet | T2, T3 meublés ou nus | Jeunes actifs, familles modestes | 6 % à 7 % | Prix d’achat accessibles, à sélectionner avec soin (copropriétés variables) |
1 Gratte-Ciel / République
Le centre-ville historique de Villeurbanne, très vivant, bien desservi par le métro A et riche en commerces, culture et services.
✅ Forte demande sur les petites surfaces (étudiants, jeunes actifs).
✅ Métro A, mairie, théâtre, restaurants, bars à proximité directe.
⚠️ Quartier animé : attention aux nuisances en soirée, privilégier les étages élevés.
🔎 Copropriétés anciennes dans certaines rues : bien vérifier les charges.
🟠 Concurrence forte sur les studios : bien se positionner à l’achat.
- Type de biens recommandés : Studios, T1 bis, T2 meublés
- Loyer moyen studio/T1 : 17 à 19 €/m²
- Prix moyen à l’achat (ancien) : 3 100 à 3 500 €/m²
- Rendement brut estimé : 5 % à 6,5 %
- Public cible : Étudiants, jeunes actifs
2 Charpennes / Tonkin
Quartier de liaison entre Villeurbanne et Lyon 6e, très bien desservi par les lignes A et B du métro et proche du parc de la Tête d’Or.
✅ Excellent secteur pour les colocations et grandes surfaces.
✅ Proximité du campus de la Doua et des hôpitaux.
🔎 Ancien bâti des années 60-70 : prévoir des travaux ou DPE à vérifier.
⚠️ Certaines copropriétés peuvent avoir des charges élevées.
🟠 Secteur de plus en plus prisé → prix en hausse constante.
- Type de biens recommandés : T2 à T4, colocation dans grands appartements
- Loyer colocation : 500 à 600 € / chambre
- Prix moyen à l’achat : 2 900 à 3 400 €/m²
- Rendement brut estimé : 6 % à 7 %
- Public cible : Étudiants, jeunes salariés, chercheurs
3 Cusset / Grandclément
Quartier résidentiel à l’est de Villeurbanne, en plein réaménagement, calme et plus abordable.
✅ Idéal pour des familles à la recherche d’un bon compromis entre espace et prix.
✅ Proximité commerces, écoles, marché.
🔎 Zone en mutation urbaine : bon potentiel à moyen terme.
⚠️ Moins bien desservi par le métro : privilégier la proximité des lignes de tram.
🟠 Rentabilité plus modérée mais très bonne stabilité locative.
- Type de biens recommandés : T3, T4 nus
- Loyer moyen T3 : 850 à 1 000 € / mois
- Prix moyen à l’achat : 2 800 à 3 200 €/m²
- Rendement brut estimé : 4,5 % à 5,5 %
- Public cible : Familles, cadres, professions stables
4 La Doua (campus universitaire)
Quartier hyper étudiant autour du plus grand pôle universitaire de la métropole lyonnaise.
✅ Très forte demande sur les studios meublés, colocations.
✅ Campus INSA, Lyon 1, tram T1 et T4.
🔎 Turnover rapide : prévoir gestion locative rigoureuse.
⚠️ Baux étudiants (9 mois) → vacance possible en été.
🟠 Bien choisir les immeubles selon standing et état général.
- Type de biens recommandés : Studios meublés, colocations
- Loyer moyen studio meublé : 500 à 600 € / mois
- Prix moyen à l’achat : 2 800 à 3 100 €/m²
- Rendement brut estimé : 6 % à 7 %
- Public cible : Étudiants, Erasmus, jeunes chercheurs
5 Buers / Croix-Luizet
Quartier plus populaire mais avec un vrai potentiel locatif si l’on cible les bons biens et les bonnes rues.
✅ Prix d’achat bas, possibilité de très bon rendement.
✅ Colocation étudiante ou logement social.
🔎 Grande hétérogénéité dans l’état des immeubles.
⚠️ Certaines rues sensibles : bien se renseigner localement
🟠 Vérifier la qualité de la copropriété et les frais associés.
- Type de biens recommandés : T2, T3 nus ou meublés, colocation
- Loyer moyen T2 : 650 à 750 € / mois
- Prix moyen à l’achat : 2 300 à 2 700 €/m²
- Rendement brut estimé : 6 % à 7 %
- Public cible : Jeunes actifs, familles modestes, étudiants en budget serré
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Inconvénients d’un investissement locatif à Villeurbanne
Les inconvénients :
🎯 Rendements variables selon les quartiers La rentabilité locative à Villeurbanne varie significativement d’un quartier à l’autre. Par exemple, dans des secteurs prisés comme Gratte-Ciel ou République, les prix au mètre carré peuvent atteindre 4 489 €/m², ce qui peut limiter la rentabilité brute à environ 4,5 % à 5 %.
🏚️ Forte présence d’immeubles anciens Villeurbanne possède un parc immobilier composé majoritairement d’immeubles anciens, notamment des constructions des années 1950 à 1970.
Ces bâtiments peuvent présenter des performances énergétiques faibles (DPE F ou G), entraînant des charges élevées et nécessitant des travaux de rénovation énergétique pour se conformer aux normes actuelles.
🔄 Turnover important dans les petites surfaces La forte population étudiante à Villeurbanne engendre une rotation locative élevée, en particulier pour les studios et les T1.
Les baux de courte durée, souvent de 9 mois, peuvent entraîner des périodes de vacance locative, notamment pendant les mois d’été.
🏷️ Prix d’entrée élevé dans le neufLes programmes immobiliers neufs à Villeurbanne affichent des prix moyens autour de 5 259 €/m², avec des pics atteignant 6 327 €/m² dans certains quartiers.
Ces prix élevés peuvent limiter la rentabilité brute de l’investissement, surtout si l’on vise un rendement immédiat.
🏢 Qualité hétérogène de certains quartiers en mutationCertains quartiers de Villeurbanne, tels que Buers ou Croix-Luizet, sont en pleine transformation.
Cependant, la qualité de vie et l’attractivité peuvent varier considérablement d’une rue à l’autre, rendant l’investissement plus risqué sans une connaissance approfondie du secteur.
📰 Perception de la sécurité dans certains quartiers Bien que Villeurbanne soit globalement une ville dynamique et attractive, certains quartiers ont souffert d’une image négative en matière de sécurité.
La municipalité a mis en place des mesures, telles que l’augmentation du nombre de caméras de vidéosurveillance, pour améliorer la situation.
Les alternatives à Villeurbanne
💡 Si votre priorité est d’optimiser le rendement, de limiter le budget d’acquisition, ou de viser la valorisation patrimoniale à long terme, certaines villes autour de Villeurbanne (ou dans la région Auvergne-Rhône-Alpes) peuvent également mériter votre attention.
🏘️ Quelques alternatives d’investissement à considérer :
Lyon et sa périphérie (Vénissieux, Oullins, Tassin) : marché actif, très bonne demande locative.
Saint-Étienne : ticket d’entrée bas, rendements attractifs (jusqu’à 9 % brut possible), mais demande locative à bien analyser quartier par quartier.
Chambéry / Annecy : marchés plus patrimoniaux, valorisation à long terme mais rendements plus modérés (3,5 % à 5 % selon le secteur).
Bourgoin-Jallieu : prix accessibles (environ 2 000 à 2 500 euros/m²), bassin d’emplois dynamique, demande en hausse avec l’effet “couronne lyonnaise”.
Thonon-les-Bains : attractif pour les frontaliers, tension locative forte, valorisation portée par la proximité de la Suisse (Genève).
Villefranche-sur-Saône : marché actif avec une population stable, prix au m² plus raisonnables que dans le nord lyonnais, demande locative soutenue.
📌
Sources utilisées pour cet article :
SeLoger : Prix au m² dans l’ancien à Villeurbanne
PAP : Écarts de prix entre Villeurbanne et Lyon
Figaro Immobilier : Évolution des prix dans le neuf et l’ancien
INSEE : Données démographiques (population, logements, étudiants)
Ville de Villeurbanne : Projets urbains en cours (Gratte-Ciel, Archipel…)
DIMO Diagnostic : État du parc immobilier et performances DPE
Protection & Sécurité Magazine : Politique de sécurité à Villeurbanne