Investir dans l’immobilier à Macon en 2025 : mes conseils avant d’acheter
Mâcon, située au cœur de la Bourgogne du Sud, attire de plus en plus d’investisseurs.
Avec son cadre de vie agréable, sa proximité avec Lyon, et ses prix encore accessibles, la ville coche toutes les cases pour un investissement immobilier réussi.
👇 Pas le temps de tout lire ? Plus bas dans l’article, je vous propose un résumé quartier par quartier avec mes conseils.
2 176€
Prix moyen au m²
6,28 %
Rendement locatif moyen
+49 %
Évolution des prix sur les 5 dernières années
8/10
Demande locative
Mon avis sur Mâcon, une ville à fort potentiel entre Bourgogne et Lyon
Infos clés sur le marché immobilier à Mâcon :
Demande locative notée 8/10 :
Avec 63 % de locataires, Mâcon bénéficie d’une tension locative solide, soutenue par une population mixte : jeunes actifs, familles, étudiants de l’IUT local et salariés du secteur viticole et logistique.
Évolution des prix de +21 % à +77 % sur 5 ans :
Les prix ont fortement progressé dans l’ancien, en particulier sur les appartements (+77 %), tandis que les maisons ont connu une hausse plus modérée (+21 %). La tendance globale est clairement à la hausse, notamment dans le centre-ville et les quartiers résidentiels recherchés comme Flacé.
Rendement brut moyen de 5,75 % à 6,9 % :
Grâce à des prix encore abordables (environ 2 176 € le m² en moyenne), Mâcon offre des rendements supérieurs à ceux des grandes métropoles. Les petites surfaces proches de la gare ou du centre-ville affichent les meilleures performances.
Mon regard sur la ville
Mâcon n’a peut-être pas le prestige d’une grande métropole, mais elle coche beaucoup de cases pour les investisseurs malins. Située à 1h de Lyon en train, elle profite d’une position stratégique entre Bourgogne, Beaujolais et Rhône-Alpes.
Le marché reste accessible : autour de 2 100 à 2 200 € le m² en moyenne, avec des perspectives de revalorisation intéressantes à moyen terme. La demande locative est stable, portée par un bassin d’emplois régional, la proximité de l’A6 et l’arrivée progressive de nouveaux habitants venus de Lyon pour acheter ou louer à prix réduit.
Si l’on cible bien les quartiers — comme le centre-ville, Flacé-lès-Mâcon, ou les Saugeraies en transformation —, on peut espérer une rentabilité correcte et un risque modéré.
Quelques points de vigilance à noter :
Le marché peut être un peu moins liquide que dans une grande ville ;
Certaines zones périphériques sont à éviter pour un premier investissement (trop excentrées, peu dynamiques) ;
Les travaux de rénovation énergétique peuvent être nécessaires sur les biens anciens pour rester dans les clous des nouvelles normes.
Mais pour un investisseur en quête de rendement, stabilité et potentiel de valorisation, Mâcon est clairement à surveiller de près.
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Pourquoi investir à Macon ?
Dynamisme économique
Située entre Lyon et Dijon, Mâcon bénéficie d’un positionnement stratégique au cœur du couloir Rhône-Saône, ce qui en fait un carrefour économique naturel entre la Bourgogne, l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Suisse.
Avec environ 33 000 habitants en 2024, Mâcon est la préfecture de Saône-et-Loire et joue un rôle central dans l’économie locale grâce à des secteurs dynamiques comme :
L’agroalimentaire (notamment les vins de Bourgogne du Sud),
La logistique et le transport (plateformes multimodales, A6 à proximité),
Le tertiaire, en pleine croissance avec des entreprises locales et des services administratifs.
La proximité avec Lyon (1h en train ou en voiture) renforce son attractivité pour les jeunes actifs en quête de logement plus accessible.
Population et démographie
Mâcon attire une population variée : jeunes actifs, familles, retraités, mais aussi étudiants, notamment grâce à la présence de :
L’IUT de Mâcon, affilié à l’Université de Bourgogne,
Plusieurs lycées avec classes préparatoires et formations professionnelles.
Près de 63 % des habitants sont locataires, un taux très élevé pour une ville de cette taille, qui garantit une demande locative constante, en particulier pour les petits logements (T1, T2) proches du centre-ville ou de la gare.
Projets urbains et infrastructures
Mâcon connaît actuellement un renouveau urbain, avec plusieurs projets qui transforment la ville :
Requalification des quais de Saône et du centre-ville pour améliorer l’attractivité touristique et résidentielle,
Programme “Action Cœur de Ville”, avec rénovation de logements anciens, création de commerces et modernisation des espaces publics,
Mobilité renforcée avec la gare TGV de Mâcon-Loché et l’A6, qui connectent rapidement Lyon, Paris ou Genève.
Des investissements sont aussi faits dans la transition énergétique et l’habitat durable, ce qui redynamise l’immobilier dans certains quartiers comme les Saugeraies ou Flacé.
Qualité de vie et cadre attractif
Mâcon offre un cadre de vie naturel et apaisé, idéal pour celles et ceux qui souhaitent combiner tranquillité, culture et accessibilité :
Promenades en bord de Saône, vignobles alentours, et patrimoine historique riche (églises romanes, centre ancien),
Nombreuses infrastructures sportives, culturelles et scolaires,
Marché hebdomadaire dynamique, petits commerces locaux, et vie associative riche.
C’est une ville à taille humaine, bien desservie, avec une ambiance de province tout en gardant les avantages d’une ville bien connectée.
Les meilleurs quartiers où investir
1. Centre-ville / Saint-Antoine
Le cœur historique de Mâcon, avec ses rues commerçantes et son architecture charmante, attire une population variée. La proximité des transports en commun, des établissements d’enseignement et des services en fait un secteur prisé.
Type de biens recommandés : Studios, T2 meublés
Loyer moyen studio/T1 : environ 11 €/m²
Prix moyen à l’achat : environ 1 587 €/m²
Rendement brut estimé : 5,5 % à 6,5 %
Public cible : Étudiants, jeunes actifs
2. Flacé / Bel Horizon
Quartier résidentiel apprécié pour son cadre verdoyant et sa tranquillité. Il offre une bonne qualité de vie, idéale pour les familles et les professions stables.
Type de biens recommandés : T3, maisons individuelles
Prix moyen à l’achat : environ 1 881 €/m²
Rendement brut estimé : 4,5 % à 5,5 %
Public cible : Familles, professions stables
3. Les Blanchettes
Ce quartier en pleine transformation offre des opportunités d’investissement intéressantes, avec des prix attractifs et un potentiel de valorisation à moyen terme.
Type de biens recommandés : T2, T3 rénovés
Prix moyen à l’achat : environ 1 500 €/m²
Rendement brut estimé : 6 % à 7 %
Public cible : Primo-accédants, jeunes actifs
4. Marbé / Saugeraies
Secteurs en développement, bénéficiant de projets urbains visant à améliorer le cadre de vie. La mixité sociale et la proximité des axes routiers en font des quartiers à surveiller.
Type de biens recommandés : T3, T4
Prix moyen à l’achat : environ 1 424 €/m²
Rendement brut estimé : 5 % à 6 %
Public cible : Familles, cadres
5. Bioux / La Chanaye
Quartiers populaires offrant des prix d’achat bas et une demande locative soutenue. Idéal pour les investisseurs cherchant un bon rendement.
Type de biens recommandés : T2, T3
Prix moyen à l’achat : environ 1 992 €/m²
Rendement brut estimé : 6 % à 7 %
Public cible : Investisseurs cherchant du rendement
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Inconvénient investissement à Macon
🎯 Rendements inégaux selon les secteurs
À Mâcon, la rentabilité locative varie fortement en fonction des quartiers.
Dans les secteurs centraux ou résidentiels prisés comme Flacé ou Saint-Antoine, les prix peuvent dépasser 2 500 €/m², ce qui peut réduire le rendement brut autour de 4,5 % à 5 %, contre 6 à 7 % dans les quartiers plus populaires.
🏚️ Parc immobilier parfois ancien et énergivore
Une grande partie du parc immobilier mâconnais date des années 50 à 80, et de nombreux biens affichent encore des DPE E à G.
Cela implique des travaux potentiellement coûteux (isolation, chauffage, fenêtres) pour se mettre en conformité avec la législation sur les passoires thermiques, sous peine d’interdiction de location à moyen terme.
🔄 Faible stabilité locative sur certains profils
Bien que la demande locative soit réelle à Mâcon (63 % de locataires), la rotation peut être élevée dans certains segments, notamment les petits logements du centre-ville occupés par des étudiants ou des jeunes actifs en mobilité.
Cela peut engendrer des frais de gestion plus fréquents et des périodes de vacance.
🏗️ Peu de programmes neufs, et prix élevés dans ceux existants
Le marché du neuf reste limité à Mâcon, et les rares programmes récents s’affichent souvent autour de 2 700 à 3 000 €/m², un niveau élevé pour une ville moyenne.
Le prix au mètre carré y est peu compétitif comparé à la rentabilité possible sur l’ancien, réduisant l’intérêt pour les investisseurs à la recherche d’un bon rendement immédiat.
🌍 Qualité de quartier très variable
Certains quartiers comme Les Blanchettes, La Chanaye ou Bioux présentent un potentiel locatif élevé mais sont aussi très hétérogènes : la qualité de l’environnement peut changer radicalement d’une rue à l’autre.
Une mauvaise sélection peut nuire à la valorisation du bien ou à la stabilité locative.
📰 Image de ville de passage ou méconnue
Mâcon souffre parfois d’une image “de transition” entre Lyon et Dijon, et reste moins connue des investisseurs nationaux.
Ce déficit de notoriété peut freiner la revente ou limiter la concurrence locative à certains types de publics (étudiants locaux, familles modestes), sauf à bien cibler son quartier et son bien.
Les alternatives à Macon
💡 Si votre priorité est d’optimiser le rendement, de limiter le budget d’acquisition, ou de viser la valorisation patrimoniale à long terme, certaines villes autour de Villeurbanne (ou dans la région Auvergne-Rhône-Alpes) peuvent également mériter votre attention.
🏘️ Quelques alternatives d’investissement à considérer :
Lyon et sa périphérie (Vénissieux, Oullins, Tassin ou Villeurbanne) : marché actif, très bonne demande locative.
Saint-Étienne : ticket d’entrée bas, rendements attractifs (jusqu’à 9 % brut possible), mais demande locative à bien analyser quartier par quartier.
Chambéry / Annecy : marchés plus patrimoniaux, valorisation à long terme mais rendements plus modérés (3,5 % à 5 % selon le secteur).
Bourgoin-Jallieu : prix accessibles (environ 2 000 à 2 500 euros/m²), bassin d’emplois dynamique, demande en hausse avec l’effet “couronne lyonnaise”.
Thonon-les-Bains : attractif pour les frontaliers, tension locative forte, valorisation portée par la proximité de la Suisse (Genève).
Villefranche-sur-Saône : marché actif avec une population stable, prix au m² plus raisonnables que dans le nord lyonnais, demande locative soutenue.