Investir autour de Lyon : les 8 meilleures villes à moins d’une heure

L’essentiel à retenir : avec des prix dépassant 5 500 €/m², Lyon intra-muros écrase les rendements.

La stratégie gagnante se déplace vers la première et deuxième couronne connectées par les transports.

Acheter au cœur de Lyon consomme beaucoup de capacité d’emprunt pour un rendement souvent limité entre 3,8 % et 5 %. À moins d’une heure de la Part-Dieu, sept villes offrent des prix 30 à 55 % inférieurs, des rendements jusqu’à 10%.

Je fais un rdv tel avec Géraldine

Ce guide compare ces alternatives avec données précises pour choisir la ville adaptée à votre budget et stratégie d’investissement.

1. Pourquoi fuir Lyon intra-muros : le vrai calcul de la rentabilité
2. La première couronne : les paris sûrs et connectés
3. La deuxième couronne : le potentiel de valorisation à moyen terme
4. Les outsiders : où dénicher les pépites méconnues ?
5. Concrétiser votre projet : quelle stratégie pour votre profil ?

Pourquoi fuir Lyon intra-muros : le vrai calcul de la rentabilité

Les prix lyonnais : un plafond de verre pour les investisseurs

Lyon intra-muros est devenu un marché intouchable.

Avec des prix moyens qui crèvent le plafond des 5 300 €/m² dans le 6e arrondissement et jusqu’à 6 746 €/m² sur la Presqu’île, le ticket d’entrée pour un investisseur s’envole dangereusement.

Les rendements bruts dans Lyon plafonnent entre 3,8% et 5% selon les quartiers

Cette surchauffe immobilière écrase littéralement votre potentiel de gain.

Vous vous retrouvez presque systématiquement face à un cash-flow négatif en investissant dans la capitale du Rhône.

Exemple d’un T2 de 45 m² à Lyon 6e

• Prix d’achat : 240 000 € (5 300 €/m²)
• Loyer mensuel : 850 € (marché actuel)
• Rendement brut : 4,25%
• Après charges et taxe foncière : rendement net autour de 2,5%

Avec un crédit à 3,5% sur 20 ans, la mensualité atteint environ 1 500 € (crédit + charges + taxe foncière), tandis que le loyer perçu reste à 850 €.

L’investisseur doit donc sortir 600 €/mois de sa poche pour maintenir le bien.

Bref, chercher de la performance pure avec l’investissement locatif à Lyon même est devenu un véritable casse-tête.

Le report modal : quand les transports redessinent la carte immobilière

La vraie mine d’or se situe désormais dans le sillage immédiat des transports en commun.

C’est le développement des transports, métros et tramways en tête, qui dicte aujourd’hui la valorisation foncière des zones périphériques et booste la demande.

L’exemple de Saint-Genis-Laval

Regardez l’impact massif du prolongement de la ligne de métro B jusqu’à Saint-Genis-Laval Hôpitaux Sud.

Cela a provoqué une hausse des prix de +15 à +20% dans un rayon de 500 mètres autour des stations

Ce projet a transformé une commune jugée “lointaine” en cible prioritaire pour les actifs lyonnais, connectant le secteur à la Part-Dieu en moins de 15 minutes.

Les locataires acceptent volontiers de s’éloigner pour payer un meilleur loyer, tant que le trajet reste direct et rapide.

Optimiser la rentabilité brute : le nerf de la guerre

Ne vous fiez pas au hasard : la rentabilité brute est votre première boussole.

En simplifiant à l’extrême, elle se calcule simplement : (loyer annuel divisé par le prix d’achat total) multiplié par 100. C’est le premier indicateur à vérifier avant toute visite.

Prenons un cas concret : un bien en périphérie coûte souvent 30 % moins cher qu’à Lyon.

Même avec un loyer 15 % plus bas, l’arbitrage entre Lyon et son agglomération prouve que la rentabilité locative brute est mécaniquement supérieure.

L’équation financière penche donc très clairement en faveur de la périphérie pour tout investisseur averti.

La première couronne : les paris sûrs et connectés

Voici un tableau récapitulatif comparatif des villes de première couronne autour de Lyon :

Critère	Villeurbanne	Oullins	Tassin-la-Demi-Lune
Population	162 207 hab	26 000 hab	23 000 hab
Distance Lyon	5 km (métro A, B)	7 km (métro B)	7 km (train 21 min)
Prix moyen/m²	3 300 € (jusqu’à 4 489 €)	3 800-4 200 €	4 500 €
Rendement brut	4,2-6,8%	4-5%	3,5-4,5%
Demande locative	9/10	8/10	8/10
Évolution 5 ans	+9 à +13%	+12% depuis métro	Stable
Taux vacance	Très faible	3,5%	5%
Public cible	Étudiants (30 000), jeunes actifs	Familles (75% T3+)	Cadres aisés (29 010 €/an)
Rotation locative	Élevée (9-12 mois)	Moyenne (2-3 ans)	Faible (3-5 ans)
Charges copro	150-200 €/mois (ancien)	100-150 €/mois	100-180 €/mois
Atout principal	Campus Doua, métro direct	Métro B, ambiance village	TEOL 2032, cadre résidentiel
Point vigilance	Turnover élevé, gestion active	Prix en hausse rapide	Rendement faible, TEOL incertain
Stratégie idéale	Petites surfaces meublées	T3-T4 familles	Patrimoine long terme

Villeurbanne : investisseur acceptant gestion active, visant rendement 5-6% + valorisation modérée, cible étudiants/colocation

Oullins : investisseur patrimonial familial, visant stabilité + valorisation post-métro, cible familles avec enfants

Tassin-la-Demi-Lune : investisseur très patrimonial, acceptant rendement 3,5-4,5% pour sécurité maximale + pari TEOL 2032, cible cadres stables

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Villeurbanne : le prolongement naturel de Lyon

Villeurbanne fonctionne désormais comme le “10ème arrondissement” officieux de la métropole.

Avec une densité urbaine comparable et une connexion immédiate via les métros A et B, la frontière physique avec Lyon est devenue invisible.

C’est aujourd’hui la troisième ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes avec 162 207 habitants.

La demande locative y est intense, dopée par l’immense campus de la Doua et l’afflux constant de jeunes actifs.

Exemple d’un T2 45 m² à Charpennes

• Prix d’achat : 148 500 € (3 300 €/m²)
• Loyer mensuel meublé : 750-800 €
• Rendement brut : 6-6,5%
• Taux de rotation : 9-12 mois (étudiants/jeunes actifs)

Le risque de vacance locative est quasi nul ; c’est un marché extrêmement liquide où les biens partent vite.

Le turnover locatif est élevé sur les petites surfaces louées aux étudiants, nécessitant une gestion plus active (relocation fréquente, remise en état).

Les charges de copropriété dans les immeubles anciens peuvent atteindre 150-200 €/mois, réduisant le rendement ne

Pourtant, les prix y sont les plus élevés de la périphérie. C’est un placement patrimonial avant tout, comme l’expliquent les stratégies pour investir à Villeurbanne.

Villeurbanne convient aux investisseurs recherchant un équilibre entre valorisation patrimoniale (+9 à +13% sur 5 ans) et rendement modéré (5-6%), avec une demande locative quasi garantie grâce au campus.

Pour un rendement supérieur à 7%, privilégier des villes comme Valence ou Mâcon.

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Oullins et Tassin-la-Demi-Lune : le charme de l’ouest lyonnais

Oullins

Cette commune a changé de dimension grâce au métro B qui la connecte désormais au cœur de Lyon.

C’est une ville qui monte, avec plus de 26 000 habitants, attirant les familles pour son ambiance de “village” et ses écoles réputées : la valorisation y est quasi certaine.

La station Gare d’Oullins permet de rejoindre Bellecour en 12 minutes et la Part-Dieu en 18 minutes.

•   Prix moyen : 3 800-4 200 €/m² (hausse de +12% depuis l’arrivée du métro en 2013)
•   Rendement brut : 4-5% selon les quartiers
•   Profil locataire : familles (75% des logements sont des T3+), jeunes couples
•   Taux de vacance : faible (3,5%) grâce à la demande familiale stable

Tassin-la-Demi-Lune

Commune résidentielle de 23 000 habitants, Tassin-la-Demi-Lune reste une valeur refuge indétrônable, offrant un cadre de vie recherché et bourgeois. Point fort,le revenu médian de 29 010 €/an, bien supérieur à la moyenne nationale.

•   Prix moyen : 4 500 €/m² (premium de +36% vs Villeurbanne)
•   Rendement brut : 3,5-4,5% (le plus faible de la périphérie)
•   Taux de vacance : 5% (rotation faible, locataires stables)
•   Taux de chômage : 7,8% (vs 8,3% national)

Pour réussir l’investissement locatif à Tassin-la-demi-lune, visez ce profil de locataires aisés et installés.

Le projet TEOL (Tramway Express de l’Ouest Lyonnais) reliera Tassin-la-Demi-Lune au centre de Lyon en 14 minutes.

Les quartiers concernés (Alaï, centre Tassin) devraient connaître une revalorisation similaire à celle observée à Saint-Genis-Laval.

Sous réserve que le projet aille au bout, notamment en cas de changement de majorité lors des élections de 2026.

Ces deux communes sont idéales pour un investissement patrimonial pur. Vous visez des locataires stables avec un ticket d’entrée élevé, mais vous dormez sur vos deux oreilles.

La deuxième couronne : le potentiel de valorisation à moyen terme

Si la première couronne est déjà bien valorisée, le véritable potentiel se trouve peut-être un cran plus loin, dans des villes autonomes mais parfaitement connectées.

Ville	Prix moyen / m² (ancien)	Loyer moyen T2	Rendement brut estimé	Temps de trajet Lyon (train)
Villefranche-sur-Saône	~2 700 €	~600 €	5.5% – 6.5%	~30 min
Vienne	~2 500 €	~580 €	5.5% – 7%	~25 min
Bourgoin-Jallieu	~2 400 €	~550 €	6% – 7.5%	~35 min

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Villefranche-sur-Saône : le dynamisme du Beaujolais

Ville de 37 000 habitants située à 25 km au nord de Lyon, Villefranche dispose de son propre bassin économique avec 1 800 entreprises et un taux de chômage de 7,2% (légèrement sous la moyenne nationale)

Grâce au TER, vous rejoignez Lyon Part-Dieu en moins de 30 minutes chrono, avec des trains toutes les 15-20 minutes aux heures de pointe.

C’est une connexion ferroviaire d’une efficacité redoutable pour les navetteurs.

L’argument massue reste le ticket d’entrée : l’immobilier est moitié moins cher que Lyon.

•   Prix moyen : 2 800 €/m² (soit -44% vs Lyon centre à 5 000 €/m²)
•   Rendement brut : 5% en moyenne
•   Demande locative : 8/10
•   Taux de vacance : 2,10% (très faible)
•   Taux de locataires : 64% de la population

Cela débloque des rendements locatifs bien plus juteux, surtout sur les petites et moyennes surfaces.

C’est le compromis parfait pour mixer rentabilité et sécurité patrimoniale.

Pour 140 000 €, vous achetez un T2 de 50 m² à Villefranche contre seulement 26-28 m² à Lyon centre.

Le loyer à Villefranche (600-650 €) reste proche de celui d’un studio lyonnais de 28 m² (550-600 €), mais avec une surface double et un marché moins concurrentiel.

Regardez comment investir à Villefranche-sur-Saône. Villefranche convient aux investisseurs recherchant un équilibre entre accessibilité financière (ticket d’entrée 50% inférieur à Lyon) et rendement correct (5%), avec une demande stable portée par les navetteurs et l’économie locale.

Pour un rendement supérieur (6-7%), privilégier Vienne, Mâcon ou Valence.

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Vienne : l’atout patrimoine et accessibilité

Ville historique de 30 000 habitants (95 000 dans l’agglomération), Vienne se positionne comme l’alternative la plus sûre à Lyon pour l’investissement locatif.

Située à 30 km au sud de Lyon, elle offre une liaison TER directe vers Part-Dieu en 20-25 minutes, avec des trains fréquents aux heures de pointe.

Ce marché immobilier accessible attire les familles et les actifs de la Vallée de la Chimie. Ils cherchent de l’espace sans se saigner financièrement. La demande locative pour des T3/T4 est bien réelle.

•   Prix moyen : 2 779 €/m² (de 1 749 € à 3 519 € selon quartiers)
•   Rendement brut : 4,8% à 6% (jusqu’à 6,5% dans certains quartiers)
•   Demande locative : 10/10 - la plus élevée de toute la région
•   Évolution des prix : +37% sur 5 ans
•   Public cible : étudiants, jeunes actifs lyonnais, familles, employés Vallée de la Chimie

Un choix malin mêlant pierre de caractère et pragmatisme économique. Voici les clés pour investir à Vienne.

Pour 105 000 €, vous achetez un T2 de 45 m² à Vienne contre un studio de 18-20 m² à Lyon 3e.

Le loyer à Vienne (550-580 €) reste proche de celui d’un studio lyonnais (500-550 €), mais avec une surface 2,5 fois plus grande et une demande locative encore plus forte (10/10 vs 8/10).

Vienne est le choix idéal pour les investisseurs aversifs au risque recherchant la meilleure sécurité locative (10/10) combinée à un potentiel de valorisation exceptionnel (+37% déjà réalisé, effet couronne lyonnaise toujours actif).

Privilégier centre-ville ou Estressin pour petites surfaces, Malissol pour rendement maximum (6-7%).

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Bourgoin-Jallieu : le hub du Nord-Isère

Ville de 28 000 habitants située à 43 km à l’est de Lyon, Bourgoin-Jallieu se distingue par son bassin d’emploi autonome et par sa proximité à la fois de Lyon, Grenoble et Chambéry.

Positionnée sur l’A43 et desservie par le TER, elle permet de rejoindre Lyon Part-Dieu en 35-40 minutes en train et Grenoble en 45 minutes.

Son bassin d’emploi dynamique ne dépend pas de la métropole, porté par la logistique et l’industrie.

• Prix moyen : 2 400-2 600 €/m²
• Rendement brut : 5,5-6,5% selon quartiers
• Demande locative : 7/10 (modérée, portée par l’emploi local)
• Taux de chômage : 8,1% (légèrement au-dessus de la moyenne nationale)
• Secteurs économiques : logistique, industrie, services

La ville vit par elle-même, pas uniquement par procuration lyonnaise.

Investir en deuxième couronne, ce n’est pas seulement chercher un prix plus bas. C’est parier sur le développement futur des infrastructures et sur des bassins de vie qui gagnent en autonomie.

Pour un budget équivalent, Bourgoin-Jallieu offre un rendement légèrement supérieur (5,8-6,2% vs 5,5-6% à Vienne) mais une demande locative inférieure (7/10 vs 10/10).

Vienne reste plus sûre pour l’investisseur aversif au risque, Bourgoin convient à qui privilégie le rendement sur marché autonome.

Les outsiders : où dénicher les pépites méconnues ?

Maintenant que les options classiques sont sur la table, osons regarder plus loin ou différemment. C’est souvent là que se cachent les meilleures affaires.

Saint-Étienne : le pari de la très haute rentabilité

Ville de 175 000 habitants située à 70 km au sud-ouest de Lyon, Saint-Étienne se distingue par les prix d’achat les plus bas de la région et des rendements bruts pouvant atteindre 9 à 13%.

La liaison TER directe permet de rejoindre Lyon Part-Dieu en 50-60 minutes selon les trains.

• Prix moyen : 1 134 à 1 371 €/m² (évolution -9,6% sur 1 an)
• Rendement brut : 9% à 13% selon quartiers
• Demande locative : 7-8/10 (variable selon zones)
• Taux de vacance : plus élevé que moyenne régionale (vigilance requise)
• Population étudiante : 9,4% (14 000 étudiants)

Voici l’argument massue : des prix imbattables, souvent sous les 1 400 €/m², qui permettent d’aller chercher des rendements locatifs à deux chiffres. C’est une anomalie de marché presque introuvable ailleurs dans la région lyonnaise.

Attention toutefois, ce rendement s’accompagne d’un risque de vacance plus élevé (12 %). Ce marché demande une bonne connaissance locale pour investir à Saint-Étienne.

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Mâcon : la porte de la Bourgogne avec un atout TGV

Préfecture de Saône-et-Loire avec 33 000 habitants, Mâcon se distingue par sa gare TGV qui la connecte à Lyon en 35 minutes et Paris en 1h40.

Située à 60 km au nord de Lyon, elle combine accessibilité ferroviaire et prix d’achat parmi les plus bas de la région.

C’est un argument de poids pour capter une nouvelle catégorie de locataires.

• Prix moyen : 2 176 €/m² (de 1 500 € à 2 500 € selon quartiers)
• Rendement brut : 5,75% à 6,9% selon quartiers
• Demande locative : 8/10
• Évolution des prix : +49% sur 5 ans (appartements +77%, maisons +21%)
• Taux de locataires : 63% de la population

Mâcon convient aux investisseurs recherchant le meilleur équilibre entre rendement (6-7%) et valorisation patrimoniale (+49% déjà réalisé).

L’arrivée du profil “télétravailleur TGV” diversifie la demande locative au-delà des profils traditionnels, avec un pouvoir d’achat plus important.

Les prix y sont encore très doux, offrant un potentiel de valorisation intéressant. Découvrez pourquoi investir à Mâcon.

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Investir avec un petit capital : les alternatives

Tout le monde n’a pas 150 000 € à poser sur la table immédiatement. Il existe pourtant des moyens malins de diversifier son patrimoine avec un ticket d’entrée beaucoup plus faible.

• Achat de garages ou parkings : Dans des zones tendues comme le 8ème arrondissement, c’est un investissement simple avec peu de charges et un faible ticket d’entrée autour de 15 000 €.
• Les SCPI régionales : Cette option permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise ou résidentiel local avec quelques milliers d’euros, en mutualisant les risques locatifs.
• Les studios à rénover : Vous pouvez cibler les plus petites surfaces près des gares de la deuxième couronne pour viser un complément de revenu avec un investissement total maîtrisé.

FAQ

Quelles sont les meilleures villes où investir autour de Lyon actuellement ?

Tout dépend de votre stratégie. Si vous cherchez la sécurité locative avant tout, je vous conseille la première couronne comme Villeurbanne ou Oullins, connectées au métro.

Pour un meilleur rendement, il faut s’éloigner légèrement vers des villes dynamiques comme Villefranche-sur-Saône ou Vienne, qui offrent des prix au m² bien plus attractifs tout en restant à moins de 30 minutes de Lyon.

Peut-on investir dans l’immobilier autour de Lyon avec 100 € par mois ?

Investir en direct avec cette somme est impossible, mais c’est un excellent début pour de la “pierre-papier”. Avec une capacité d’épargne de 100 € par mois, je vous recommande de vous tourner vers des SCPI régionales.

Cela vous permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise ou résidentiel local et de percevoir des revenus au prorata de votre investissement, sans les soucis de gestion.

Où s’installer autour de Lyon pour un cadre de vie agréable et connecté ?

Les familles et jeunes actifs plébiscitent de plus en plus l’Ouest lyonnais pour son cadre de vie. Tassin-la-Demi-Lune est idéale pour une ambiance bourgeoise et verte.

Si vous privilégiez l’accès rapide au centre-ville, Oullins est devenue incontournable grâce à l’arrivée du métro B, offrant un compromis parfait entre vie de quartier et accessibilité.

Pourquoi de plus en plus d’habitants quittent Lyon pour la périphérie ?

C’est avant tout une question de pouvoir d’achat immobilier. Avec des prix intra-muros dépassant souvent les 5 000 €/m², beaucoup de Lyonnais ne peuvent plus acheter la surface dont ils ont besoin.

Ils profitent du report modal et de l’amélioration des transports (TER, Métro) pour s’installer en périphérie, où ils gagnent une pièce en plus ou un jardin pour le même budget.

Quelle est la ville la plus cotée autour de Lyon pour un investissement patrimonial ?

Sans hésiter, Tassin-la-Demi-Lune reste une valeur refuge. C’est un marché “premium” où les prix sont élevés, mais où la demande locative est constituée de profils aisés et stables.

C’est l’investissement idéal si vous cherchez à sécuriser votre capital sur le long terme plutôt qu’à obtenir un rendement locatif immédiat explosif.

Où investir avec un budget limité de 10 000 € dans la région ?

Avec 10 000 €, la meilleure option est de viser des micro-surfaces non habitables, comme les places de parking ou les garages.

C’est un marché de niche très intéressant en première couronne (Villeurbanne, Bron) où le stationnement devient difficile. Les charges sont faibles, les impayés rares, et la rentabilité est souvent au rendez-vous.

Quel type d’investissement immobilier peut rapporter jusqu’à 10 % près de Lyon ?

Pour aller chercher une rentabilité à deux chiffres, il faut accepter un niveau de risque plus élevé et s’éloigner davantage.

Saint-Étienne est la candidate idéale pour cette stratégie : avec des prix au m² très bas, il est possible d’atteindre les 10 % de rentabilité brute.

C’est un pari sur le cash-flow qui demande cependant une sélection drastique du quartier et de l’immeuble.

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Sources de l’article

• pap.fr
• meilleursagents.com
• seloger.com
• immobilier.notaires.fr
• https://app.dvf.etalab.gouv.fr/