Sujets de cet article
- 1 Faut-il vendre sa résidence principale avant de partir à l'étranger ?
- 2 Faut-il conserver et louer sa résidence principale pendant son expatriation à l'étranger ?
- 3 Qui peut aider pour son patrimoine immobilier lorsqu'on est muté à l'étranger
- 4 4 raisons de réaliser un investissement locatif avant de partir à l'étranger
- 5 A lire aussi
- 5.1 Patrimoine Immobilier et Expatrié : que faire si on part à l’étranger ?
- 5.2 Où investir dans l’immobilier : 7 bonnes raisons d’acheter à côté de chez soi
- 5.3 L’investissement immobilier locatif pour un débutant
- 5.4 10 erreurs en investissement immobilier locatif
- 5.5 Quels équipements prévoir dans un appartement en location?
Mutation à l’étranger en vue ou choix d’une nouvelle vie d’expat : Avez-vous bien réfléchi à votre patrimoine immobilier en France avant de partir ? Conserver ou non sa résidence principale ? Investir avant de partir ?
Un départ professionnel à l’étranger se prépare et demande même de l’énergie et de l’organisation en amont. Plus la famille est importante, plus la préparation est importante. Une fois, la décision prise, vous aurez à cœur de vous assurer que chacun des membres de la famille trouve son compte dans cette nouvelle aventure . Les axes de recherche, réflexion sont tous tournés vers le futur lieu de vie.
Mais quid des biens que l’on va laisser derrière : biens immobiliers, biens mobiliers et même épargne.
Conserver ou non sa résidence principale lors d’une expatriation?
Voici mes recommandations, basées sur mon expérience d’accompagnement en investissement immobilier depuis des années.
Faut-il vendre sa résidence principale avant de partir à l'étranger ?
Décision assez spontanée que j’ai croisé chez des clients, lorsqu ils ont évoqué leur passé.
La solution de facilité pourrait être la vente , mais quand vous pensez au temps de recherche de votre appartement, à l’époque …. A l’idée de devoir recommencer , d’ici 4/5 ans, vous avez froid dans le dos .
Et puis, votre conjoint, vous-même, y êtes attachés… Vous y avez passé d’heureux moments. Vendre revient un peu à tirer un trait sur ces moments. Partir pour une nouvelle aventure oui, tirer un trait sur la vie d’avant , c’est difficile pour toute la famille.
Cette solution est intéressante fiscalement, dans la mesure où si vous êtes en situation de faire une plus value, cette plus value sera exonérée complètement d’imposition.
Une fois, l’appartement ou la maison vendue, quid du remploi des fonds ? Et une fois de retour dans quelques années, rien en vous assure de pouvoir retrouver une surface équivalente avec le même budget.
Vous aurez à décider selon vos impératifs et affinités: privilégier la fiscalité avantageuse, ou favoriser la surface.
Faut-il conserver et louer sa résidence principale pendant son expatriation à l'étranger ?
Vendre ou louer, quelque soit le choix, les moments pénibles du tri et du déménagement vont de toute façon, être inévitables. Heureux, le propriétaire dont la résidence va pouvoir être loué en meublé afin de limiter ce tri.
Cette solution est intéressante dans la mesure ou elle vous permet de conserver du patrimoine sous forme immobilier, que votre locataire va contribuer à rembourser.
Attention, il faut garder en tête que la date de votre retour en France ne coïncidera pas forcement avec la date de fin de bail de votre locataire . Vous ne pourrez pas mettre votre locataire dehors à la date qui vous ira, il s’agira de respecter le bail.
Conserver implique souvent de faire quelques travaux de réparations, voir rafraichissement . Si votre logement est une maison, vous vous inquiétez certainement des spécificités de son entretien ( jardin, piscine …).
Qui peut aider pour son patrimoine immobilier lorsqu'on est muté à l'étranger
C’est le moment très en amont de rencontrer un professionnel de l’immobilier ( agent immobilier ou/et administrateur de biens) pour lui faire faire une estimation sérieuse de votre logement , puis une estimation de sa valeur locative, l’écouter par rapport à des travaux de rafraichissement nécessaires à une mise en location et à sa présentation de sa prestation.
Ces informations fiables vont parler d’elles même et vont vous pousser à prendre les décisions raisonnables.
Si vous êtes toujours dans l’expectative , plusieurs questions peuvent être décisives avant la mutation:
- Lors de mon retour en France, quelle configuration aura ma famille ? A combien, à priori, vivrons nous dans cette maison ?
- Ce logement sera-t-il adapté à la taille future de la famille ?
- La situation géographique du bien sera-t-elle adaptée aux besoins de ma famille à ce moment la ?
- Ma famille et moi-même aurons nous envie de revenir habituer dans ce logement par rapport au vécu entre ces années ?
A titre d’informations, 2/3 familles vendent considérant que le logement ne correspondra pas à leurs attentes lors de leur retour. Souvent après avoir vécu dans un logement de surface différente et adopté un style de vie supérieur.
4 raisons de réaliser un investissement locatif avant de partir à l'étranger
Certains dispositifs d’investissements immobiliers sont mieux adaptés aux expatriés, qu’aux résidents.
Mais c’est avant le grand départ que vous devriez penser à ce que vous allez faire de votre appartement ou maison, de vos biens immobiliers.
Louer son bien immobilier pendant son expatriation constitue une alternative intéressante pour les séjours de courte ou de longue durée, mais n’est il pas plus intéressant de réinvestir avant son départ ? Grande question !
Passer d’un patrimoine essentiellement immobilier à un patrimoine essentiellement financier est bien délicat. Conserver dans la durée, une partie de son patrimoine sous une forme immobilière est préférable selon moi. Voyons pourquoi :
- Vous bénéficiez, en investissant avant votre départ de l’effet de levier lié à l’emprunt sur toute opération immobilière, durant ces années d’expatriation.
- Vous équilibrez votre patrimoine entre différents supports
- Votre patrimoine immobilier suit les fluctuations du marché . Le marché étant un marché haussier en France, sur les années à venir, il serait regrettable de ne pas en profiter . J’ai en tete plusieurs familles parties à l’étranger dans les années 2000, années où l’immobilier a beaucoup augmenté, qui ne pouvaient plus s’offrir en revenant les appartement qu’elles avaient vendu avant de partir.
- Pourquoi alors ne pas conserver sa résidence principale dans ce cas, me direz vous ?L’enveloppe des sommes immobilisées par votre résidence principale n’est pas du tout la même que celles d’un ou deux investissements locatifs . Vous allez choisir judicieusement la somme à allouer à ce nouveau projet .
Si un tel projet immobilier vous semble intéressant, mais irréaliste, car votre temps (et vos soirées) sont comptées, contactez moi . Si vous êtes perplexe par rapport à vos choix patrimoniaux, analysons ensemble votre situation . Je suis à votre disposition pour étudier votre situation patrimoniale .
Dans le cadre d’un ré investissement, mon équipe et moi-même, nous ferons un plaisir de vous trouver et vous louer l’appartement qualitatif adéquate à votre situation unique et personnelle.
Comment CALCULER les RENDEMENTS et CASHFLOW?
Bonjour Serge,
C’est presqu’un cours de gestion que vous me demandez là .
Notions de rentabilité:
La rentabilité brute est le montant des loyers / le montant de votre investissement ( Prix achat plus frais d’achat plus Travaux éventuels ).
Dans le cadre d’un investissement locatif, en face de votre loyer, vous allez avoir des charges ( Charges de coproprieté partielles, assurances, frais de gestion, frais de recherche de locataire, Taxe foncière ). Le montant de votre loyer moins l’ensemble de vos charges vous donne votre résultat d’exploitation.
La rentabilité nette est le montant de votre loyer moins l’ensemble de vos charges ( le résultat d’exploitation) /le montant de votre investissement .
Notion de cashflow:
Il s’agit la d’une notion de trésorerie.
Le résultat d’exploitation calculé ci dessus va vous servir à rembourser votre emprunt bancaire . Si le résultat est positif, on dira que le cash flow est positif . L’opération s’auto finance voir dégage un montant de trésorerie à la fin de chaque mois .
Si le résultat est négatif, le cashflow est négatif. Le résultat d’exploitation est insuffisant pour couvrir le remboursement d’emprunt, vous devrez donc rajouter un peu d’argent tous les mois pour rembourser votre emprunt .
J’espère avoir été assez claire dans mes explications .
Je pars prochainement aux émirats. Des dispositions à prévoir avant de partir ?